不動産売買による売却益は簿価に気を付ける

税金は売値から簿価を引く

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

不動産投資をして物件を購入したら、

 

将来的にはどこかのタイミングで

 

物件売却を検討するでしょう

 

 

 

 

 

 

その時の売却益に対して税金が発生します

 

 

 

 

 

 

 

ここで注意してほしいのが

 

税金は売買の金額ではなく物件の

 

簿価に対して計算するのです

 

 

 

 

 

例えば

 

1億円のマンション(建物5千万円、土地5千万円)を

 

2年後に1億5千万円で売却した場合、

 

 

 

 

手元に残るお金=

 

1億5千万円ー1億円=

 

5千万円の手残り

 

 

 

 

 

したがって税金は

 

5千万円にかかると思いがちですが

 

違います

 

 

 

 

 

なぜならば建物部分は

 

2年間減価償却しているので

 

資産としての価値が減っているからです

 

 

 

 

 

 

 

つまり簿価は2年分価値が減っています

 

 

 

 

 

 

1年で200万円減価償却すると

 

仮定した場合には購入後の2年間で

 

400万円価値が減っているので

 

 

 

 

税金は売値1億5千万円ー簿価9600万円=利益5400万円

 

 

 

 

 

利益の5400万円に税金が発生します

 

 

 

 

税額5400万円×約40%(短期譲渡税)=税額2160万円

 

 

 

 

手元に残ったお金は

 

5000万円ですが税額は2160万円です

 

 

 

 

税引後のお金 5000万円ー2160万円=2840万円

 

 

 

税引後の手残りは2840万円になるのです

 

 

 

 

このように、

 

不動産の場合には建物に関しては

 

毎年減価償却するため、物件を売却すると

 

減価償却した費用だけ簿価が

 

小さくなるので利益が大きく出やすいのです

 

 

 

 

 

 

 

 

単純な売った値段と買った時の値段だけで

 

税金計算できるわけではないことに注意してください

 

 

 

 

 

 

短期(5年以下)と長期(5年以上)で税額が違う

 

個人の場合には不動産売却に関する税金は

 

購入後から5年以内と5年以上で税率が違います

 

 

 

 

 

・購入後5年以内の売却だと短期譲渡税として約40%の税金

 

・購入後5年以上の売却だと長期譲渡税として約20%の税金

 

 

>>短期・長期譲渡税について

 

 

 

 

そのため、個人で物件を購入した場合には

 

最低でも5年間は保有してから売却する方が

 

税金面では低く抑えることができます

 

 

 

 

 

なお、

 

法人所有の物件に関しての売買後の税金は

 

個人と計算が違いますのでご注意ください

 

 

 

 

 

 

 

税金の支払いは平等

 

物件を購入するときに土地と建物に金額を分けますが、

 

建物の割合を高くする方が節税になるという本を読んだり、

 

ネットで情報が出ていることがあります

 

 

 

 

 

 

しかし、実際には売却すると全て綺麗に精算されます

 

 

 

 

 

つまり物件を購入して運用しているときには、

 

建物価格の割合が高い方が

 

減価償却を取れるので節税になります

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし将来的に物件を売却すると

 

毎年の減価償却費用だけ

 

簿価が小さくなっているので、

 

多くの売却益が出てしまいます

 

 

 

 

 

 

 

つまり結局は多額の税金が最後にかかることになります

 

 

 

 

 

逆に購入時に土地の金額の割合を高くしておくことで、

 

毎年建物の減価償却する金額が少なくなるので

 

売却時でも簿価が小さくなっていません

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

したがって、

 

将来物件を売却したとしても

 

利益が出ていないことになるので

 

税金が大きく発生しないのです

 

 

 

 

 

 

私は不動産投資を始めたときには、

 

このような税の仕組みをよくわかっていませんでした

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産は税金と深い関係がありますので、

 

しっかりと勉強をすることが上手に

 

資産を残すことができる方法だと思います

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

詳しい税金に関しては、

 

税のプロの税理士に相談するべきですが、

 

まずは自分でも税金に関しては

 

一般的な知識は勉強しておいた方がいいと思います

 

 

 

 

 

不動産投資は税の知識がないと、

 

物件をコツコツと増やして家賃収入を増やしていても

 

結局は税金だけが多くなってしまうこともあります

 

 

 

 

ぜひご参考ください

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