個人で不動産を買うと所得税が高くなるので法人がおすすめ

法人での購入は年収900超が目安

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

サラリーマンや会社員で年収がある場合、

 

すでに年収が900万円を超えている場合、

 

購入する不動産は法人で購入した方が良いでしょう。

 

 

 

 

 

 

個人の所得税は累進課税なので、

 

年収が上がるごとにどんどんと

 

税率も上がります。

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

法人税率(30%程度)と比較して

 

一般的には年収が900万円を超えた辺りから

 

法人設立を検討し始めます。

 

 

>>所得税について

 

 

 

 

 

また、

 

年収が900万円までは届かないけれども、

 

700万円程度であっても一棟物件(価格1億円程度)であれば

 

融資を受けて購入すると数百万円が

 

所得となってのしかかってきます。

 

 

 

 

 

したがって、

 

物件の金額と利回りが高い物件を

 

コツコツと購入するだけでも、所得は一気に

 

跳ね上がるのが不動産所得の特徴です。

 

 

 

 

 

不動産所得は跳ね上がりやすい

 

不動産投資をして、物件を購入し続けると

 

必ず法人で所有するラインに到達します。

 

 

 

 

 

 

特にサラリーマンなどで別途給与がある場合には、

 

不動産所得と合算されるため、

 

所得900万円は意外と早く到達するでしょう。

 

 

 

 

 

 

その場合には、

 

所得が1800万円までは税率が33%と

 

法人とほぼ同じですが、1800万円を

 

超えると税率40%になります。

 

 

 

 

 

 

 

個人で購入し続けるのは

 

税金的にはあまり得をしないと思います。

 

 

 

 

 

 

とは言っても、年収が900万円から1800万円までは

 

税率が33%なので、1800万円を超えたら絶対に

 

法人の方が得でしょうが、ギリギリ個人で行きたいなら

 

1800万円まで個人で我慢してもいいとは思います。

 

 

 

 

 

 

法人は経費の幅が広いので節税効果高い

 

法人にするのは司法書士に登記を依頼したり、

 

税理士に決算書を作ってもらったりなど

 

手間もかかります。

 

 

 

 

 

そのためできれば個人で

 

買い続けたい人も多いかもしれません。

 

 

 

 

しかし、

 

個人に比べて法人は経費にできる幅が

 

広くなる特徴があります。

 

 

 

 

 

 

個人の場合には事業に関して使用するもの、

 

例えば車であれば個人のプライベートと

 

事業用の按分して経費に計上します。

 

 

 

 

 

 

100%経費にはできないということです。

 

 

 

 

しかし法人の場合には、

 

事業に使用するものであれば

 

100%経費に計上することができます。

 

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

仕事で使う事業用の車であれば、

 

たまに個人のプライベートとして使用したとしても

 

100%経費に計上できるのです。

 

 

 

 

 

経費計上できるということは

 

所得が下がるため、税金が少なくなるので

 

個人に比べて法人の方が節税効果は高いと言えます。

 

 

 

 

 

 

 

デットクロスになったら不動産投資している意味なし

 

不動産投資の税金に関することで

 

最も気をつけなければならないのが、

 

デットクロスです。

 

 

 

 

 

デットクロスとはキャッシュフローとして

 

手元に残ったお金(銀行返済、ランニングコスト後のお金)よりも

 

所得税の方が多い状態です。

 

 

 

 

 

 

これは法人でも、個人でも共通して起こる現象です。

 

 

 

 

 

毎月銀行へ返済するお金は手元に残らないですが、

 

元金分は所得に計上されるため

 

所得税が徐々に上がっていくのです。

 

 

 

 

 

利息は経費にできるのですが、元金は所得扱いです。

 

 

 

 

 

そのため、

 

返済比率が高い場合などは

 

手元のキャッシュフローが少ないのに

 

所得税が高くなってしまうと、

 

デットクロスになる可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

特に危険なのが、減価償却を使い切った場合です。

 

 

 

 

 

減価償却期間が過ぎると一気に所得が上がるので、

 

銀行返済をしていると手元にお金が残らないのにも関わらず、

 

所得税ばかりが上がってしまうデメリットがあります。

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資と税金に関しては

 

非常に密接な関係なので、

 

物件を購入することに集中するのも大事ですが、

 

足元を固めるためにも税金に関しても

 

しっかりと準備しておくようにしましょう。

 

 

ぜひご参考ください

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