減価償却よりも返済額が低いと債務超過になる

過剰に融資を受けると債務超過になる

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

不動産投資で銀行融資を受けて物件を購入すると、

 

毎年建物部分に関しては減価償却を

 

計上するので資産が徐々に減って行きます。

 

 

 

 

 

土地は減価償却しないのですが、

 

建物についてはいずれ減価償却が進んでいくと

 

決算書内では価値はゼロになります。

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

減価償却以上に銀行への返済額が少ない場合には、

 

資産の減りの方が返済額よりも早くなる場合、

 

債務ばかりが多く残ってしまいます。

 

 

 

 

 

 

そうなると債務超過となってしまうのです。

 

 

 

 

借りたお金は返さなければなりませんが、

 

毎年返すお金以上に資産の目減りの方が

 

早い状態になるのが債務超過ですので、

 

気をつけてください。

 

 

 

 

 

 

 

特に、融資を受けて物件を購入する際に、

 

頭金が少なかったり、自己資金を入れないで

 

購入するフルローンやオーバーローンをすると

 

債務超過になりやすいです。

 

 

 

 

 

 

借り入れするならば、

 

できれば自己資金として頭金をある程度入れることで

 

債務超過は事前に防ぐことができます。

 

 

 

 

 

債務超過になると追加融資が受けられない

 

債務超過とは決算書の貸借対照表で

 

確認することができます。

 

 

 

 

 

貸借対照表右下の純資産が

 

マイナスになっている場合には債務超過です。

 

 

 

 

 

 

 

その場合、銀行としては

 

借入額が多過ぎると判断されてしまいます。

 

 

 

 

 

 

資産に対しての負債率が高いので、

 

追加融資を受けることも難しいでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

銀行目線で考えれば当たり前で、

 

自分の保有する資産のほとんどの割合が

 

借入金であればかなり危険な経営を

 

していると判断できます。

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

債務超過になると追加融資の貸出先としては

 

かなり厳しい判断となるでしょう。

 

 

 

 

 

債務超過になったら賃貸収入で利益を出すことが大事

 

自己資金を入れないで銀行融資を受けると

 

債務超過になるリスクはどうしても高くなります。

 

 

 

 

 

 

また、

 

耐用年数超えの築古の木造を購入したりすると

 

短期間で減価償却を計上するので、

 

資産の目減りは特に早いです。

 

 

 

 

 

 

 

そんな債務超過になった場合でも挽回できる方法が、

 

しっかりと賃貸経営に集中して満室家賃と経費削減で

 

損益計算書で見栄えを良くすることです。

 

 

 

 

 

 

債務超過になっていたとしても、

 

満室経営であってしっかりと家賃が入ってきて

 

お金が毎年貯まっている人であれば

 

貸出先としてのリスクは減るでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資家は物件を購入後にしっかりと

 

家賃を得ることが重要です。

 

 

 

 

 

 

 

空室が目立つような物件であったり、

 

赤字になったりするのは

 

経営ができていないということです。

 

 

 

 

 

 

まずは足元を固める意味でも、

 

物件を購入したら黒字額を最大限まで

 

高める努力をしてください。

 

 

 

 

 

 

利益をあげてることをアピールできれば

 

債務超過になっていたとしても

 

追加融資の可能性は高まるかもしれません。

 

 

ぜひご参考ください

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