耐用年数超えで融資を組むとデットクロスになります

耐用年数超えの融資は将来デットクロスになる

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

不動産投資は

 

税金との戦いだと最近つくづく思っています。

 

 

 

 

 

 

 

特に銀行融資を受けて物件を購入すると、

 

毎月銀行への返済があるため自分の手元には

 

家賃収入が全て残るわけではないです。

 

 

 

 

 

例え銀行返済をしていても、

 

家賃収入として得た利益に対しては

 

所得税を納めなければなりません。

 

 

 

 

 

その場合に注意するべきはデットクロスです。

 

 

 

 

デットクロスとはキャッシュフロー以上に

 

所得税が多くなってしまう現象です。

 

 

 

 

 

 

特に、

 

経費として減価償却を計上できる耐用年数以上に

 

長期間で融資を組んでしまうことで、

 

デットクロスの現象が起こるのです。

 

 

 

 

 

 

新築木造を30年融資で組む

 

アパートに代表されるような

 

木造物件の耐用年数は新築で22年です。

 

 

 

 

 

つまり、

 

新築木造を購入したとしても

 

22年で建物に関しては

 

価値がゼロになるのです。

 

 

 

 

しかし、

 

最近では劣化等級2級など取得することで

 

融資期間を30年間と伸ばすことも

 

可能になっている銀行もあります。

 

 

 

 

 

 

その場合、

 

融資期間が伸びるためキャッシュフローは出やすいのですが、

 

減価償却を使用しきってしまう22年目以降は

 

大きく所得が出てしまいます。

 

 

 

 

 

 

 

新築物件は築22年目までは

 

減価償却を計上できますが、23年目以降は

 

減価償却を計上できません。

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

23年以上で融資を組んでしまうと23年目以降は

 

税金が多くなってしまうのに、手元のキャッシュフローは

 

変わらないためにデットクロスに悩んでしまいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

長期融資を組むことは目先のキャッシュフローを

 

最大化するには大事な要素ですが、長い目線で考えると

 

減価償却が切れた段階から一気に所得税額が

 

増える危険性があります。

 

 

 

 

 

築古木造を長期間の融資で組む

 

耐用年数を超えた築古木造物件を

 

長期融資で組んで購入するのも危険です。

 

 

 

 

 

 

耐用年数を超えた築古木造物件の場合、

 

減価償却は4年間で全て減価償却

 

することになっています。

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

融資期間を20年間で組んだりすると、

 

最初の4年間は減価償却を計上できるので

 

税金が低いのですが、残りの16年間は

 

税金がぐんと上がります。

 

 

 

 

 

 

そのため、税引後キャッシュフローが悪化するし、

 

キャッシュフロー以上に所得税金額が

 

多くなる可能性もあります。

 

 

 

 

 

 

銀行融資を受ける場合には、

 

できる限り耐用年数以内の融資期間か、

 

減価償却が切れる前までに融資返済できるような

 

返済計画を組むことが大事だと思います。

 

 

 

 

 

 

 

自己資金を入れることで返済額を減らすことができる

 

デットクロスのようにキャッシュフロー以上に

 

所得税額が増える場合には、自己資金を

 

多めに入れて融資を組むことも大事です。

 

 

 

 

 

 

自己資金を多く入れることで、

 

家賃収入に対して銀行への毎月の返済額を

 

減らすことができるため、キャッシュフローを

 

多く出すことができます。

 

 

 

 

 

 

毎月手元資金が多く残れば、

 

そのぶん税金が多くなっても所得税の支払いに

 

耐えることができるのです。

 

 

 

 

 

 

 

オーバーローンやフルローンなどのように借入額を多くすることは、

 

家賃収入に対して返済額の割合が

 

高くなるのでキャッシュフローが残りにくいです。

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

自己資金を入れれるだけ入れることで

 

銀行への返済率をなるべく下げることで、

 

手元資金をためておくのが

 

デットクロスに耐えれる手段です。

 

 

 

 

 

 

もし耐用年数を超えて融資を組んだとしても

 

自己資金を多く入れることで、

 

無理な返済計画にならずに済むことができます。

 

 

 

 

 

不動産投資は税金対策を

 

前もって考えながら物件購入することが

 

とても重要だと思います。

 

 

 

ぜひ、ご参考ください。

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