家賃減額は売却時に損するので注意する

家賃を下げると売却益が減る

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

不動産投資では物件を売却する際、

 

買主側では必ず物件の利回りを

 

第一優先にして購入することが多いです。

 

 

 

 

 

 

あなたも物件を購入する場合には

 

高い利回りの物件を優先して

 

購入するのではないでしょうか?

 

 

 

 

 

 

投資家であれば利回りの高い物件は

 

利益率が高いので、利回りが高い物件の方が

 

購入者が多いです。

 

 

 

 

 

ただ、

 

融資を受けて購入する場合には

 

融資条件(金利、融資期間など)も

 

購入条件として大事ですが、

 

単純に利回りが高い物件の方が売却しやすいです。

 

 

 

 

 

そんな状況で賃貸条件として家賃を減額すると

 

売却時の利回りに大きく影響を与えます。

 

 

 

 

 

つまり、

 

家賃を下げることによって

 

同じ利回りでも売却額が下がってしまうので、

 

売買益が少なくなってしまうのです。

 

 

 

 

家賃1000円値下げが売却益時に120万円の損になる

 

例えば家賃を1000円減額した場合は

 

売却にどう変化するのでしょうか?

 

 

 

 

一部屋5万円の部屋が10室あるマンションがあります。

 

家賃を1000円減額すると以下のようになります。

 

 

 

家賃5万円のA物件の場合

 

月額賃料

 

5万円×10室=50万円

 

年額賃料

 

50万円×12ヶ月=600万円

 

利回り10%で売却した場合

 

年額賃料600万円÷利回り10%=売値6000万円

 

 

 

 

家賃4.9万円のB物件の場合

 

月額賃料

 

4.9万円×10室=49万円

 

年額賃料

 

4.9万円万円×12ヶ月=588万円

 

 

利回り10%で売却した場合

 

年額賃料588万円÷利回り10%=売値5880万円

 

 

 

A物件とB物件の売却額の差

 

A物件6000万円ーB物件5880万円=120万円

 

家賃を下げたB物件は120万円損したことになる

 

 

 

 

家賃2000円値下げが売却時益時に240万円の損になる

 

 

上記の同じ物件で家賃を2000円減額すると以下のようになります。

 

 

家賃5万円のA物件の場合

 

月額賃料

 

5万円×10室=50万円

 

年額賃料

 

50万円×12ヶ月=600万円

 

利回り10%で売却した場合

 

年額賃料600万円÷利回り10%=売値6000万円

 

 

 

 

家賃4.8万円のB物件の場合

 

月額賃料

 

4.8万円×10室=48万円

 

年額賃料

 

48万円×12ヶ月=576万円

 

 

利回り10%で売却した場合

 

年額賃料576万円÷利回り10%=売値5760万円

 

 

 

A物件とB物件の売却額の差

 

A物件6000万円ーB物件5760万円=240万円

 

家賃を下げたB物件は240万円損したことになる

 

 

 

 

 

不動産投資で成功するには家賃の減額はなるべく我慢すべき

 

 

上記の例からも家賃を

 

1000円、2000円と減額すると

 

売却時の価格が同じ利回りに換算すると

 

一気に値段が下がります。

 

 

 

 

つまり売却額も下げなければ

 

同じ利回りに持っていくことが困難なんです。

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

家賃を下げることは月々のキャッシュフローを

 

悪化させるのと同時に売却額も下げてしまうので

 

投資家にとっては何もメリットがありません。

 

 

 

 

 

 

家賃の減額は

 

入居付けしやすいという

 

一時的なメリットはありますが、

 

売却までを考えてトータルで考えると

 

実は全く得していないのです。

 

 

 

 

 

ただし、

 

ライバル物件も家賃が非常に下がっているならば

 

家賃の減額を検討する必要がありますが、

 

不要に家賃を下げるのは大きな

 

損失を招くので注意しましょう。

 

 

 

 

 

ぜひご参考ください

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