会社や寮に一括借り上げするメリット・デメリット

一括貸しはサブリースとは違い家賃が安定

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

不動産投資で1棟物件を購入すると、

 

会社の社宅や大学の寮として

 

一括で法人に貸せるケースがあります

 

 

 

 

 

サブリースとは違い、

 

満室家賃の80%の収入ではなく、

 

満室収入の全てを受け取れます

 

 

 

 

 

さらに、

 

サブリース会社と契約するわけではなく、

 

個人で家賃の減額を

 

言い渡されることもありません

 

 

 

 

 

 

そのため企業に一括貸しすることは

 

敷金や礼金なども取れるでしょうから、

 

非常に貸し出すメリットは大きいと思います

 

 

 

 

 

企業や大学が借り手なら

 

経済的な基盤もあるので

 

滞納などのリスクもほぼないですから、

 

貸し出す側としては安心して

 

貸し出すこともできます

 

 

 

 

 

毎月家賃が満室安定する

 

企業への一括貸しであれば、

 

社員が入れ替わり入居してくれるし、

 

大学なら学生が入れ替わって入ってくれるので

 

家賃も安定して毎月満額入金されるでしょう

 

 

 

 

 

 

満室経営を長期間継続できる

 

アパートやマンションはまずあり得ません

 

 

 

 

 

単身用の間取りでも

 

ファミリー用の間取りでも

 

いずれは退去を迎えます

 

 

 

 

 

しかし、

 

法人や大学に借りてもらう場合には、

 

条件が良ければ継続して

 

長期間借りてもらえるため、

 

安定して満室家賃を

 

得続けることができるのです

 

 

 

 

 

入居付けのコストがかからない

 

企業や大学に一括で借りてもらう場合には

 

入居付けコストがかかりません

 

 

 

 

 

大学や企業側で募集してくれますし、

 

借主側で自由に入居者の

 

入れ替えを行なってもらえます

 

 

 

 

 

大家としては、

 

何部屋入ろうが一括貸しのため、

 

毎月安定した家賃が

 

口座に振り込まれるのです

 

 

 

 

退去後は融資返済が厳しくなる

 

ここからは一括貸しのデメリットです

 

 

 

 

一括貸しするということは、

 

退去される場合

 

全員一気に退去します

 

 

 

 

 

企業であれば

 

業績が良い場合は問題ないですが、

 

業績が悪くなると福利厚生などの

 

社宅費用を削減し始めます

 

 

 

 

 

さらには、

 

人件費削減としてリストラなどを始めるため

 

社宅の必要性がなくなったり、

 

解約し始めます

 

 

 

 

 

大学であれば、

 

地方へ移転する理由などで

 

一斉に寮から退去されるケースもあります

 

 

 

 

 

銀行融資を受けて物件を購入している場合には、

 

翌月からは家賃が一円も入らないので

 

貯金を切り崩して

 

返済をしなければならなくなります

 

 

 

 

 

これは最大のデメリットで、

 

一斉退去されることは賃貸経営をしている場合は

 

絶対に避けたい出来事です

 

 

 

 

 

 

融資返済は毎月の義務です

 

 

 

 

 

返済を怠ることは何があっても

 

避けなければなりませんので、

 

一括退去のリスクは非常に

 

大きいデメリットです

 

 

 

 

 

入居付け費用が莫大にかかる

 

一斉退去された後に

 

別の法人や企業で一括で借りてもらえれば良いですが、

 

法人の借り手がいない場合には

 

個別に入居者を自分で探す必要があります

 

 

 

 

 

 

管理会社にお願いをして、

 

一部屋ずつ入居付けをしていくことになります

 

 

 

 

 

管理会社への報酬として

 

仲介手数料、広告費が発生するので

 

家賃の2ヶ月程度は手出しが発生します

 

 

 

 

 

 

入居者を見つけて

 

住んでもらうだけでも、

 

初期投資が必要なのです

 

 

 

 

 

手元資金として

 

貯金をしておかなければ

 

かなりのリスクになります

 

 

 

 

 

一括借り上げしてもらと、

 

退去後には赤字が連続することは

 

確実です

 

 

 

 

 

失敗しないためには

 

入居者がいる間にしっかりと貯金をして

 

おくことが非常に大事です

 

 

 

 

 

貯金がない状態だと

 

入居付するお金がない状態になりますので、

 

気をつけてください

 

 

 

理想はいろんな属性や入居者をミックスさせる

 

結論は、

 

一括借り上げよりもいろんな属性の

 

人に住んでもらうことです

 

 

 

 

 

ゼロサムゲームのように、

 

入居率0%か100%ではギャンブルです

 

 

 

 

 

賃貸経営なのでしっかりと

 

安定して家賃収入を得ることを考えると、

 

一括借り上げしてもらうよりも

 

個別に入居者に住んでもらうのが

 

良いでしょう

 

 

 

 

 

属性をミックスすると

 

小まめに退去が出てしまいますが、

 

それでもトータルでは安定して

 

入居率を保つことができます

 

 

 

 

 

 

 

退去が出れば、

 

その度にコツコツと入居付けをしていくことで

 

長期間の収支は非常に安定して

 

得ることができるでしょう

 

 

 

 

 

1棟物件を所有であれば学生や

 

社会人、カップルなどいろんな属性に

 

住んでもらうのがリスクヘッジになるので

 

良いと思います

 

 

 

 

ぜひご参考ください

 

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