管理会社を代理によって物件管理するメリット、デメリット

代理(PM;プロジェクトマネジメント)は新しい管理方法

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

不動産投資をして物件を購入すると

 

一般的には管理会社に物件の管理を

 

委託することになります。

 

 

 

 

 

 

管理会社は空室時の入居者の募集やクレーム対応、

 

物件の現場の掃除など全てを

 

一社で行なってもらうことができます。

 

 

 

 

 

 

有名なのが

 

エイブル、ミニミニ、アパマンショップなど

 

大手の不動産会社などです。

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

最近になって東京などの首都圏を中心に

 

多く出てきているもので

 

代理(PM)というものがあります。

 

 

 

 

 

代理は簡単にいうと、

 

物件の管理や入居付けなど全てを外注化して

 

自社で全てを持たないということです。

 

 

 

 

 

 

入居募集であれば自社で募集するのではなく、

 

客付け業者に募集活動を依頼しますし、

 

物件の清掃も外注会社に委託します。

 

 

 

 

 

 

特徴として非常にコンパクトで、

 

通常の大きな管理会社は事業部ごとに

 

担当者が違うことが普通なのですが、

 

代理の場合には本部の社員が全てを

 

把握しているケースがあります。

 

 

 

 

 

首都圏などでは

 

最近になってこのような代理(PM)を

 

行う管理会社が多く進出してきたように感じます。

 

 

 

代理(PM;プロジェクトマネジメント)のメリット

 

入居募集の窓口を広げられる

 

通常の管理会社は同時に入居募集も行います。

 

 

 

 

そのため、なんとか自社で客付けを目指します。

 

 

 

 

自社で客付けすることで

 

入居者と大家からの仲介手数料

 

独り占めすることができるからです。

 

 

 

 

 

言い換えると、

 

他社の物件は紹介したくないんです。

 

 

 

 

 

だって他社物件を紹介すると

 

仲介手数料を他社と

 

折半しなければらないからです。

 

 

 

 

 

 

別の理由として他社の物件を紹介すると

 

物件からの管理料を他社が

 

得ることにもなるからです。

 

 

 

 

 

 

管理会社の収入源は

 

毎月の大家からの管理料も

 

重要な収入源です。

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

他社の物件を積極的に

 

客付けする管理会社はいません。

 

 

 

 

 

 

でも代理の場合には

 

自社で客付けを行わないので、

 

仲介手数料を取ることはしません。

 

 

 

 

 

 

そのため大手の管理会社とライバルにならないのです。

 

 

 

 

 

純粋に物件からの管理料を収入源とする代理は

 

大手の賃貸不動産会社(エイブルやミニミニなど)からも

 

募集をしてもらいやすので入居付けが

 

早くできるメリットがあります。

 

 

 

 

 

 

不動産会社はしがらみや

 

自社の管理物件を優先して

 

紹介するような特徴があります。

 

 

 

 

 

そのため、

 

代理のようにしがらみがない形態で

 

管理を任せる場合、窓口を広げて

 

募集できるメリットがあります。

 

 

 

担当者が一人なので時間短縮になる

 

大手の不動産会社に管理を委託すると、

 

賃貸専門、滞納専門、清掃専門、修繕専門

 

部門によって担当者が違うケースが一般的です。

 

 

 

 

 

 

大手の場合には預かってる物件の数と戸数が多いので

 

一人の社員が全てを把握することは不可能です。

 

 

 

 

 

 

部署ごとに別れるのが一般的なため

 

用事によって担当者に連絡する必要があります。

 

 

 

 

 

しかし、

 

代理の場合には物件の管理だけです。

 

 

 

 

 

しかも、

 

物件管理のほとんどを外注に委託しています。

 

 

 

 

 

つまり社員は全体の流れを把握するだけで

 

作業のほとんどを外部の会社に

 

さらにアウトソーシングしているので

 

非常にすっきりとスリムなんです。

 

 

 

 

 

大家としては物件の修繕も入居付けも、

 

清掃に関することも全て同じ担当者に

 

聞くことができます。

 

 

 

 

 

 

 

担当者が分散するリスクがないので

 

代理は管理が楽なのが特徴です。

 

 

 

 

代理(PM;プロジェクトマネジメント)のデメリット

 

作業内容を把握していない

 

代理の場合には

 

担当者一人で全部の作業内容(空室、修繕、清掃など)を

 

マネジメントします。

 

 

 

 

 

そのため、

 

取次の担当者は一人ですが、

 

実際には作業内容を全く

 

把握できていない場合があります。

 

 

 

 

 

 

基本的に彼らの仕事は

 

全て外部の会社に外注していますので、

 

自分たちで物件を把握していないことがあるので、

 

大事なことを聞いても全くわかっていない

 

場合もあります。

 

 

 

 

 

 

代理を任せる会社によっても仕事が

 

できるところと、信頼が低いところが

 

あると思います。

 

 

 

 

 

 

基本的に代理をしている会社は

 

中小企業の小さいところが多いので、

 

選ぶ際には気をつけたほうがいいです。

 

 

 

 

 

 

小さい会社だと一人の作業負担が多すぎて

 

パンク状態になっていることもあるので

 

質問しても回答まで時間がかかる

 

こともあります。

 

 

 

 

 

 

こんな時には逆に大手の管理会社に任せるほうが

 

作業効率が良い場合があるので、

 

一概に代理が良いとは言えないでしょう。

 

 

 

清掃費や修繕費が高い

 

過去に私自身の物件を代理に任せたことがあります。

 

 

 

 

その時の感想としては、

 

修繕費や清掃費が異常に高いということです。

 

 

 

 

 

結局は自社で行わずに全て外注しているので、

 

外注費に対して代理側でもマージンを乗せて

 

大家に請求してきているのです。

 

 

 

 

 

退去の清掃費が3万円であればそれに、

 

代理のマージン5千円を乗せて、

 

合計3万5千円で大家に請求してくる

 

イメージです。

 

 

 

 

 

これは修繕でも全く同じです。

 

 

 

 

 

大手の管理会社も多少はマージンを乗せてきますが、

 

私の実際の経験では代理は

 

大手よりもマージン比率が高いと感じます。

 

 

 

 

 

管理会社や代理によっても

 

マージン比率は違うでしょうが、

 

私の経験からでは代理は高いと思いました。

 

 

 

 

 

そのため、

 

今では大手の管理会社に管理を任せています(笑)

 

 

入居付けが必ず強いとは限らない

 

代理のメリットである、広く募集ができることがあります。

 

 

 

 

しかし、それは必ずしも募集が強いとは限りません。

 

 

 

 

 

大手の不動産会社でも

 

自社だけでしっかりと集客できている場合には

 

広く窓口を広げなくても十分に空室を

 

埋める力があります。

 

 

 

 

 

そのため、広く募集することは大事ですが、

 

自社で募集も管理もしている管理会社は

 

まずはどんな条件でも先に自社物件から

 

募集します。

 

 

 

 

 

だって、

 

仲介手数料も毎月の管理料も

 

欲しいから当たり前ですよね。

 

 

 

 

 

それで余裕があれば

 

他社物件も紹介するイメージです。

 

 

 

 

優先順位が代理だと低くなるので、

 

必ずしも募集が強いというわけではないです。

 

 

 

管理会社の募集の優先度

 

自社物件>代理物件>他社物件>

 

 

 

代理(PM;プロジェクトマネジメント)を使った感想

 

最近多く出てきている代理ですが、

 

私も使用してみて思いましたが、

 

あまり満足できませんでした。

 

 

 

 

理由は上記のデメリットです。

 

 

 

 

 

もちろん素晴らしい代理をしている会社もあるでしょうが、

 

私の場合にはそういった会社に出会えませんでした。

 

 

 

 

 

今は大手の管理会社に物件を任せています。

 

 

 

 

 

感想はやっぱり大手は

 

それだけたくさんのノウハウもあるし、

 

スピード感もあるので満足しています。

 

 

 

 

 

もし今の管理会社に不満があるのであれば、

 

一度は代理にお願いしてもいいかもしれませんが、

 

管理費や修繕の場合の費用の相場を

 

あらかじめ確認しておくことで、委託後に多額の

 

費用を請求されるのを防ぐことができると思います。

 

 

 

 

 

同じ修繕費なのに一方では高額で

 

一方では安いなら、安い方に管理を任せたいのは

 

収益を優先しなければならない不動産投資家にとっては

 

当たり前ですよね。

 

 

 

 

ぜひご参考ください

 

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