個人で与信限度まで到達した後の物件拡大する方法

与信限度いっぱいになったとに買い進める方法は3つ

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

 

不動産を個人で買い進めると、

 

いずれ銀行の融資限度額のいっぱいまで

 

借り入れすることになります

 

 

 

 

 

 

 

銀行によって限度額は違いますが、

 

年収700万円程度のサラリーマン・会社員であれば

 

年収の20倍、30倍まで借り入れすると

 

融資限度額に満たすことになるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

融資が限度額まで満たした場合

 

下記の3つの方法によって追加融資か

 

新規銀行で融資を受けることができます

 

 

買い進める方法

 

1、数年間は賃貸経営に集中する(貸借対照表を改善・自己資金を貯める)

 

 

2、個人の債務を重視しない銀行から法人融資を受ける

 

 

3、実績を積み上げプロパー融資を受ける

 

 

 

時間をかけ借入額を軽くし、自己資金を貯める

 

個人で限度額いっぱいになった後は、

 

悔しいですが一旦不動産投資は

 

ストップです

 

 

 

 

 

 

そのストップ期間(3年程度)を挟むことで

 

少しずつ融資残債を減らします

 

 

 

 

 

残債が減ればその分

 

空き担保が増えてきます

 

 

 

 

 

 

 

返済方法を元利均等返済にしている場合、

 

購入後は元金返済よりも利息の返済額が多いので

 

すぐに空き担保は出にくいですが、

 

時間の経過とともに少しずつ

 

残債が減っていきます

 

 

 

 

 

 

 

 

また、

 

物件を購入することで

 

家賃収入が少しずつ手元に残るので

 

自己資金が増えるのです

 

 

 

 

 

 

 

 

時間はかかりますが、

 

残債が減って自己資金が増えることで

 

追加融資を受けれるようになるのです

 

 

 

 

 

 

特に自己資金が多く、

 

次回の物件購入時に頭金に使えるならば

 

追加の借り入れ額も少なくすることができるので、

 

さらに融資は受けやすくなるでしょう

 

 

 

 

 

 

借り入れ額を軽くし、

 

自己資金を貯める方法は

 

裏技的に拡大する方法ではないですが、

 

地味に効果があると思います

 

 

 

 

個人の債務を見ない銀行を使い法人で買い進める

 

銀行によっては個人で債務があったとしても

 

融資の審査には影響しない銀行があります

 

 

 

 

 

 

ある地方銀行ですが、

 

個人で債務が多くても法人であれば

 

一切マイナス評価がないので、

 

単純に購入物件の評価によって融資の

 

有無が決まるのです

 

 

 

 

 

 

 

通常の銀行では法人融資でも個人で債務がある場合、

 

融資審査でマイナス評価を受けるのですが

 

一部の銀行はマイナス評価しないのです

 

 

 

 

 

 

したがって、

 

新規の銀行開拓が重要になります

 

 

 

 

 

 

法人融資は1物件1法人スキームなどが

 

話題になることが多いですが、グレーなやり方ではなく

 

単純に個人の債務を見ない銀行を探すことで

 

正面から融資を受けることができるのです

 

 

 

 

 

プロパー融資で追加融資を狙う

 

サラリーマン・会社員で不動産投資を始めると

 

融資の種類としてはアパートローンに

 

なるはずです

 

 

 

 

 

 

 

これは融資の限度額が年収によって

 

予め決まってしまいます

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

物件を買い進めることでいずれ

 

融資枠限界まで物件拡大すると

 

融資はストップします

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

アパートローンで始めた後に

 

しっかりと賃貸経営で黒字の決算書(確定申告)を

 

最低3年連続で出し続けることで

 

銀行から事業的規模として

 

評価されるようになります

 

 

 

 

 

 

 

 

しかも賃貸経営がほぼ満室状態で

 

経費が少なかったりすることで、

 

利益が多く残り納税額も

 

多くなるはずです

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資は投資ではなく

 

賃貸経営であり、不動産賃貸業です

 

 

 

 

 

 

しっかりと利益を出して

 

儲かっている事業には銀行は

 

お金を貸したいのです

 

 

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

サラリーマンや会社員であったとしても

 

プロ並みにしっかりと利益を残して賃貸経営することで、

 

融資のグレードをアパートローンから

 

プロパー融資に引き上げてもらえるのです

 

 

 

 

 

プロパー融資になることで、

 

借り入れ限度額のリミットは外れます

 

 

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

借入額に天井はなくなるのです

 

 

 

 

 

 

最初はアパートローンから始まるでしょうが、

 

サラリーマン大家さんでもしっかりと賃貸経営で

 

満室を継続して経費を抑えることで、

 

事業者として銀行から認められれば

 

プロパー融資に格上げしてもらうことが

 

できるようになります

 

 

 

 

 

 

 

そうなれば、

 

物件拡大も飛躍的に大きくすることができます

 

 

 

 

 

個人で不動産投資を始めると

 

最初は借入額が小さく物件拡大スピードが遅く

 

イライラしたりストレスに感じることもあるでしょうが、

 

時間をかけてしっかりと不動産賃貸業としての

 

実績を積み重ねることで融資拡大することが

 

できるようになります

 

 

 

 

ぜひご参考ください

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