2018年の不動産投資は融資が厳しいので物件購入しにくい

年収の制限

 

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

 

2018年になり不動産投資への

 

融資が一層厳しくなっています

 

 

 

 

 

 

2015年頃であれば

 

年収700万円程度のサラリーマンや

 

会社員でもフルローン・オーバーローンで

 

物件を買えていました

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

2018年であれば簡単に融資が

 

出る状況ではなくなっています

 

 

 

 

 

 

年収の制限も2014年ごろは

 

500万円のサラリーマンでも融資を

 

受けれていた銀行も、年収700万円以上などに

 

ハードルを上げています

 

 

 

 

 

 

これはどの銀行も共通していて、

 

不動産投資へ参入できる年収のハードルが

 

徐々に上がってきていますので、

 

参入障壁が高いのです

 

 

 

 

自己資金が必要

 

2015年頃の不動産投資であれば

 

年収が低いサラリーマンでも

 

フルローン・オーバーローンで

 

物件購入できていました

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

2018年になると頭金として

 

自己資金を入れないと物件を

 

購入することが難しくなっています

 

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

銀行の物件の評価額が

 

厳しくなっているということです

 

 

 

 

 

 

 

積算や収益還元で物件を評価する場合、

 

銀行独自の掛目が低い値になったり、

 

空室リスクがある物件は厳しく評価したりするなど

 

これまでの評価よりも担保価値で

 

出にくくなっているのです

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

担保価値として足りない部分に関しては、

 

自己資金を入れないと

 

融資を受けることが

 

難しくなってきています

 

 

 

 

 

誓約書にサインが必要

 

銀行によっては、

 

融資条件として誓約書を

 

作るケースも出ているそうです

 

 

 

 

 

 

 

例えば、

 

1物件1法人スキームで購入する場合には

 

法人設立をしますが、法人を所有していないかなどを

 

あらかじめ誓約書にサインするのです

 

 

 

 

 

 

銀行も法人スキームでの購入に対して

 

敏感になっていて、隠して法人を所有されるのが

 

リスクと感じているのでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

誓約書の別の例としては、

 

融資する物件の入居率が60%を下回った場合には、

 

一括返済をするなど厳しい条件をつけてくる

 

ケースがあるようです

 

 

 

 

 

 

 

このように銀行独自でルールを作り、

 

誓約書のような法律の制限を受ける書面にしておくなど

 

融資リスクをなるべく下げるような

 

動きが出てきています

 

 

 

 

 

 

数年前にはなかったような動きが

 

2018年になって増えてきているようです

 

 

 

 

物件購入の基本は自己資金を貯めること

 

融資が厳しくなったとしても

 

物件を買う方法はあります

 

 

 

 

それが、頭金を入れることです

 

 

 

 

 

物件の評価額いっぱいに借り入れすることは、

 

融資のハードルを下げますが、

 

利回りが低くなるので賃貸経営としては

 

リスクが高まります

 

 

 

 

 

 

2018年の物件の2つの特徴として、

 

利回りが低い物件が多い・物件評価が厳しい

 

ことがあります

 

 

 

 

 

 

 

上記2点に対しては

 

自己資金を多く入れることで、

 

融資借入額を減らすことができ、

 

毎月の返済額を抑えることができるため

 

安定経営ができます

 

 

 

 

 

 

 

また、

 

足りない担保評価分に対しても

 

自己資金を入れることで

 

満たすことができます

 

 

 

 

 

 

 

融資が厳しくなってきたら

 

やはり自己資金を多く入れれないと

 

物件購入するのは厳しくなっているのだと

 

思います

 

 

 

 

 

月々少しづつでもいいので

 

コツコツと貯金することを心がけましょう

 

 

 

 

ぜひご参考ください

 

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