物件価格が下がるときは金利が上がるとき

金利が上がれば価格は下がり利回りが上がる

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

不動産投資で物件を購入する時に

 

できるだけ割安で購入できれば、

 

失敗しにくくなります

 

 

 

 

 

逆に利回りが低いような

 

割高で買ってしまうと

 

思ったような利益が残らずに

 

失敗してしまいます

 

 

 

 

 

2018年現在は銀行融資は厳しくなったとはいえ、

 

まだまだ価格は高止まりの状態であり、

 

利回りが低い物件が多いです

 

 

 

 

 

銀行融資は厳しいのになぜ

 

価格は高止まりなのでしょうか?

 

 

 

 

 

理由はの1つ目が売主が売る気がないからです

 

 

 

 

 

長期保有することもできるくらい

 

キャッシュフローが出る物件を所有しているため、

 

価格を下げて売り急ぐ必要がないのです

 

 

 

 

 

 

このため、

 

ネットに長期掲載されているような

 

物件が目立ちます

 

 

 

 

 

 

もしくは融資の残債が多すぎて

 

価格を下げることができないのです

 

 

 

 

 

 

残債以下で売ってしまっては、

 

不動産投資としては失敗になるので

 

利回りが低いですが売れずに残っているのです

 

 

 

 

 

2つ目が銀行融資は厳しくなっているのに金利が低い状態だからです

 

 

 

 

 

金利が低ければ、

 

物件を買いたい人は増えます

 

 

 

 

 

 

 

融資が厳しいので

 

買える人数は減るでしょうが、

 

融資が付けば買いたい人は多いので

 

まだまだ売り手優先のため、

 

価格は高いままなのです

 

 

 

 

 

 

 

 

ただし、

 

今後どこかのタイミングで必ず

 

金利は上がります

 

 

 

 

 

2020年の東京オリンピック後かもしれませんし、

 

2019年の消費税増税のタイミングかもしれません

 

 

 

 

 

近い将来金利が上がれば、

 

投資家としては利回りが高くないと

 

不動産投資へは魅力を感じなくなるため、

 

金利上昇に追従して

 

価格の下落が始まります

 

 

 

 

 

これは間違いなく、

 

過去の歴史からも金利が上がれば

 

価格は下がり、金利が下がれば

 

価格は上がるのです

 

 

 

 

 

イールドギャップは常に一定

 

イールドギャップは表面利回りと金利の差のことです

 

 

 

 

表面利回り8%で金利が2%であれば

 

イールドギャップは6%です

 

 

 

 

 

 

過去の歴史からも

 

イールドギャップはほぼほぼ一定です

 

 

 

 

 

 

 

2008年のリーマンショック時には

 

金利が高いですが、

 

価格下落により表面利回りが高く、

 

イールドギャップは現在(2018年)と

 

変わりません

 

 

 

 

 

 

 

2015年のアパートローン全盛期の時には

 

金利が低いですが、価格が高く表面利回りが低いので、

 

イールドギャップは現在(2018年)と

 

変わりません

 

 

 

 

 

つまり、

 

次に価格が下がって利回りが上がるタイミングは

 

金利が上がる時だと予想することができるのです

 

 

 

金利が上がらなければ、融資が厳しくても価格は下がらない

 

2018年のように融資が厳しくなったとしても、

 

金利が上がらなければ価格が下がる

 

理由にはなりません

 

 

 

 

 

 

まだまだ低金利時代ですので、

 

物件を買いたい人は多いのです

 

 

 

 

 

 

アパートローン全盛期のように

 

フルローン・オーバーローンでなくても、

 

自己資金を入れて買える人であれば

 

利回りが低くても十分利益を

 

得ることはできます

 

 

 

 

 

 

 

しかも、

 

低金利なので不動産投資には

 

非常にメリットがあります

 

 

 

 

 

自己資金を持っている人が

 

今現在は購入できるのです

 

 

 

 

金利が上がるタイミング

 

 

今後金利が上がるタイミングは、

 

消費者物件指数が上がるタイミング、

 

給与所得が3%上昇などがあります

 

 

 

 

 

政府の行なっている

 

物価上昇の目標が到達できた段階

 

金利が上がると思われます

 

 

 

 

 

また、

 

量的金融緩和が終わり、

 

日銀の国債購入がストップすれば

 

ほぼ高確率で金利が上がってくるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

金利は国や政府の行なっている政策に

 

大きく影響を受けますので、

 

日頃から新聞やニュースを

 

チェックしておくことで

 

先読みすることができるでしょう

 

 

 

ぜひご参考ください

 

 

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