銀行融資は順番を間違えると融資が止まる

銀行融資は順番をミスると拡大できなくなる?

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

不動産投資で融資を受けて

 

物件を購入する場合、

 

お取り引きする銀行の順番を間違えると

 

その後の拡大に大きく悪影響を与えます

 

 

 

 

 

 

本来であれば5億、10億の融資額を伸ばせたのに、

 

融資を受ける銀行の順番を間違えたために

 

1億で止まってしまうこともあるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

この記事ではどういう理由で

 

順番が大事なのか2つの点に絞って

 

紹介しますので、ぜひご参考ください

 

 

 

 

 

銀行業界は実はカースト制?見えない身分がある?

 

ポイント1つめですが、

 

銀行は見えない身分があると思います

 

1番手 都市銀行

 

2番手 地銀

 

3番手 信用金庫・信用組合

 

4番手 ノンバンク

 

 

 

 

上記のランクは銀行は独自で

 

公表はしていませんが、

 

私なりの意見です

 

 

 

 

 

 

おそらく世間も同じイメージだと思います

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

ノンバンクから先に融資を受けてしまうと、

 

上のランクに上がりにくいのです

 

 

 

 

 

 

 

 

上のランクの銀行もプライドがあります、

 

自行より上位ランクか同程度の銀行から

 

借りているならお付き合いを

 

始めるかもしれませんが、

 

下のランクと取引している人へは

 

融資したくないのです

 

 

 

 

 

 

 

 

値踏みされるわけではないですが、

 

自分のランクにプライドがあるのです

 

 

 

 

 

 

逆を言えば、

 

都市銀行と取引している人は

 

属性も金融資産も持っていると

 

判断されますので、下のランクとであれば

 

容易に融資の取引ができるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

銀行は銀行融資をする際には

 

物件評価だけではなく、

 

人物の属性も評価します

 

 

 

 

 

例えば

 

サラ金や消費者金融から借りている人であれば、

 

お金の管理ができない・お金にだらしないと思われ、

 

取引したくないのです

 

 

 

 

 

 

 

ノンバンクから先に借り入れすると

 

人間の評価も下がってしまうリスクがあるため、

 

できる限りまずは地銀などから

 

始めるのが一番良いでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

ただし、

 

最初から誰でも地銀から

 

始めれない人もいます

 

 

 

 

 

 

 

ノンバンクや金利が高い銀行からしか

 

借り入れできない人もいるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

そんな時には、

 

まずはノンバンクからでもいいので

 

借り入れすることです

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、

 

2年、3年と黒字の確定申告書を作ることで

 

賃貸経営者としての

 

実績を作ることが大事です

 

 

 

 

 

 

 

長期保有すれば

 

残債も少しずつ減っていき

 

借り入れ額も減り、貸借対照表も

 

見栄えが良くなります

 

 

 

 

 

 

 

そうなれば、

 

徐々に3番手、2番手どボトムアップして

 

銀行のランクを上げていくことも

 

可能になります

 

 

 

 

 

 

まずは自分にできることから始めるべきです

 

 

 

 

 

 

 

 

誰もが最初から低金利の都銀から

 

融資を受けれるわけでありません

 

 

 

 

 

 

 

できる限り上のランクの銀行から

 

狙っていくことが大事ですが、

 

無理ならば時間はかかりますが

 

下から徐々に上へと狙っていくべきです

 

 

 

 

 

 

銀行によって物件の好みが違う

 

銀行は株式会社です

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

どんな物件に融資するのかは

 

各銀行が好きに決めていいのです

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ということは各銀行が好む物件を

 

買っていくのが融資拡大するには大事です

 

 

 

一般的には

 

 

 

 

物件評価厳しい

 

都銀 三ツ星フランス料理好き

 

(耐用年数以内、RCのみ、再建築不可はダメ)

 

↓   

 

地銀 高級寿司好き 

 

(耐用年数以内、RC好み、築古木造ダメ、再建築不可はダメ)

 

 

信用金庫・信用組合 焼肉好き

 

(耐用年数超えOK、金利高いけど築古木造OK、再建築不可はダメ)

 

 

ノンバンク ラーメン好き

 

(再建築不可OK、容積率オーバーOK、耐用年数超えOK、その他なんでもOK)

 

物件評価ゆるい

 

 

 

 

つまり、

 

ノンバンクから融資を受けて買う物件は

 

上位の都銀、地銀からしたら

 

評価しない物件です

 

 

 

 

 

極端な例ですが

 

再建築不可の物件をノンバンクから購入した後に、

 

地銀に融資打診すると、

 

なんでこんな物件(ゴミ物件)持っているのだと、

 

マイナス評価さえ受けてしまいます

 

 

 

 

 

 

逆に都銀で融資を受けた物件を持って、

 

下のランクに銀行へ融資を打診すると、

 

素晴らしい物件だと高評価を受けるのです

 

 

 

 

都銀で融資を受けれるということは、

 

所有する物件の戦闘力が非常に高い、

 

優秀な物件というわけです

 

 

 

 

 

 

 

 

耐用年数以内のRCで修繕もされているなど、

 

厳しい条件をくぐり抜けた物件にしか

 

都銀は融資をしないからです

 

 

 

 

 

 

 

 

都銀で融資を受けれるような優秀な物件を持っていて

 

地銀や信用組合へ融資を打診すれば、

 

手持ちの所有物件が高評価を受けて

 

優位に新規取引もしやすくなります

 

 

 

 

 

 

 

残念ながら、

 

下のランクに行けばいくほど、

 

上の銀行にとってはゴミ物件として

 

扱われるリスクがあるので、できることなら

 

上位のランクから融資を受けていくのが

 

良いです

 

 

 

 

 

 

 

ただ同じ地銀でも好みの物件は違いますし、

 

ノンバンクどうしても好みは違います

 

 

 

 

 

そのため、

 

1銀行から追加融資を継続して受けたいのであれば、

 

もし他の銀行で借り入れする場合には

 

他の銀行の評価も気にしながら

 

買い進めるのが良いです

 

 

 

 

 

 

 

自分の好き勝手に買いたい物件ばかりを選んでしまうと、

 

過去に融資を受けた銀行から

 

どんどんとマイナス評価を受けることもあるでしょう

 

 

 

 

 

 

ノンバンクから始めて都銀と取引するまでのシナリオ

 

外資系など高給サラリーマンは別ですが、

 

一般的なサラリーマンや会社員だと

 

はじめから都銀から融資を受けるのは

 

不可能です

 

 

 

 

 

 

 

都銀は富裕層や

 

自己資金が多い人でないと、

 

融資を受けれません

 

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

一般的なサラリーマンだとしても

 

金利の高いノンバンクからしか

 

融資を受けれないのであれば、

 

しょうがないです

 

 

 

 

 

 

ノンバンクからでもいいので

 

融資を受けることで、賃貸事業者としての

 

実績ができます

 

 

 

 

 

 

決算書や確定申告も黒字を継続していれば

 

徐々に上位ランクの銀行からも

 

評価を受けてくることでしょう

 

 

 

 

 

 

 

そして、

 

実際に自己資金も貯まってこれば

 

最終的には都銀から低金利で融資を

 

受けることも不可能ではありません

 

 

 

 

 

 

 

たとえ所有している物件が悪いものでも、

 

残債も減ってくればマイナス評価が

 

なくなります

 

 

 

 

 

 

 

家賃収入をコツコツと貯めていき

 

自分の属性を少しずつ上げていくことができれば、

 

最終的には都銀と取引することもできるのです

 

 

 

 

 

 

 

 

私も含め最終的には都銀のような

 

低金利の銀行から融資を受けれれば、

 

不動産投資ではかなり有利に進められます

 

 

 

 

 

 

時間はかかるでしょうが、

 

自分のできることから

 

始めていくのが近道だと思います

 

 

 

 

ぜひご参考ください

 

 

 

 

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