投資家タケの不動産投資

銀行融資記事一覧

銀行融資が付くからと賃貸経営は安全というわけではない

どうも投資家タケです!銀行融資が付くからと安定経営できるとは限りません。融資が付く物件は購入後の安定して家賃が入ってくると思うのは間違いです。銀行が融資したいと言っているので安定してリスクがない物件だと思うのは違うと思います。銀行が一番重要事項として考えるのは貸したお金が返ってくることです。賃貸経営...

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新築木造物件は劣化等級2級取得で融資期間30年になる?

どうも投資家タケです!新築木造は耐用年数が22年なので銀行融資を受けて物件を購入する場合、融資期間が最大で22年になります。新築で融資期間が22年になると中古物件の場合にはもっと短くなります。築年数10年なら単純に融資期間は12年(22年ー10年)です。融資期間が短くなりやすい木造物件は多額の自己資...

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不動産融資は融資に積極的な支店選びが重要な理由

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に大事なのこととして、銀行融資があります。銀行によっては不動産への融資に積極的な銀行もあれば、不動産への融資に消極的な銀行もあります。そのため取引する銀行によって融資を受けやすくなったり、受けにくくなったりします。ただ、実は銀行の中でも支店は無数に存...

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2018年の不動産投資でオーバーローンは不可能になる?

どうも投資家タケです!2012年頃から2015年頃まではアベノミクスや日銀の金融緩和の影響、そして銀行が不動産への融資を積極的に行なっていたこともあり、サラリーマン向けのアパートローンが非常に活発に行われていました。つまり、年収700万円程度の会社員でも1億円、2億円の銀行融資が可能であり、不動産投...

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同じ年収だと地方在住、首都圏在住かで銀行融資に影響する

どうも投資家タケです!サラリーマンや会社員が不動産投資をする際に重要な要素として、年収があります年収は高ければ高いほど融資を受ける際の属性の面で非常にポイントが高いです銀行も返済リスクとして、債務者がしっかりと返済できる人かという部分を重要視しますそのため、年収が低い人よりは高い人の方が貸し出しリス...

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法人名義で購入の場合、登記する場所を考えて選ぶべきか?

どうも投資家タケです!法人で物件を購入する場合、どこで法人登記するのかは今後の物件拡大・融資拡大するには大事なポイントです法人登記は人間でいう住民票と同じなので、登記する場所によって使える金融機関が違ってきます例えば東京のA銀行は港区の法人へは融資するけど、葛飾区の法人へは融資しないなど個人であれあ...

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銀行融資は借り入れする銀行の順番によって拡大に差が出る

どうも投資家タケです!不動産投資で融資を受けて物件を購入する場合、お取り引きする銀行の順番を間違えるとその後の拡大に大きく悪影響を与えます本来であれば5億、10億の融資額を伸ばせたのに、融資を受ける銀行の順番を間違えたために1億で止まってしまうこともあるでしょうこの記事ではどういう理由で順番が大事な...

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不動産価格が下がるタイミングは金利が上がる時!?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する時にできるだけ割安で購入できれば、失敗しにくくなります逆に利回りが低いような割高で買ってしまうと思ったような利益が残らずに失敗してしまいます2018年現在は銀行融資は厳しくなったとはいえ、まだまだ価格は高止まりの状態であり、利回りが低い物件が多いです銀...

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不動産価格の下落は日銀の国債買いと長期金利が影響する!?

どうも投資家タケです!不動産価格は長期金利に影響を受けます金利が上がれば借り入れする人にとっては借り入れする際に銀行へ返済額が多くなり、融資を受けにくくなりますそのため、物件価格を下げなければ売れない状況になるので、価格下落になり利回りが上がるのですイールドギャップ(表面利回りと金利の差)はどの時代...

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ローン定数K%を意識するとキャッシュフローを最大化できる

どうも投資家タケです!不動産投資で融資を受けて物件購入する場合、融資額に対していくら返済できるのかという指標としてローン定数K%がありますローン定数K%=年返済額(元金+利息)÷ローン残高ローン定数が小さくなるほど、返済額が少なくなるため投資家としてはなるべく小さい値にするのが理想ですK%が小さいほ...

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1物件1法人スキームは銀行合併に気をつけるべき!?

どうも投資家タケです!不動産投資を1物件1法人で買い進める人もいると思います法人設立して購入するのは問題ないですが、中には法人の存在を銀行に隠して購入するケースもあるため銀行としても警戒を強めているようです中には誓約書を書いて法人を所有していないなど裏付けを取る場合もあるようなので、今後は一層厳しく...

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2018年の不動産投資は融資のハードルが厳しくなっている

どうも投資家タケです!2018年になり不動産投資への融資が一層厳しくなっています2015年頃であれば年収700万円程度のサラリーマンや会社員でもフルローン・オーバーローンで物件を買えていましたしかし、2018年であれば簡単に融資が出る状況ではなくなっています年収の制限も2014年ごろは500万円のサ...

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銀行融資の入り口は業者任せでなく自分で開拓するべき?

どうも投資家タケです!不動産投資を始める際に必ず必要になるのが銀行融資です通常は不動産業者の紹介で融資を受ける銀行を紹介してもらうことが多いですしかし、2018年になり銀行融資が厳しくなった現在は新規の顧客への融資を渋る銀行も増えてきています過去にすでに取引している既存の顧客であれば融資の土俵に乗る...

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銀行融資後の各種営業(外貨預金)は気にしなくていい?

どうも投資家タケです!不動産投資で銀行融資を受けた後、その後銀行から各種営業を受けることがあります・外貨預金(米ドル、オーストラリアドルでの預金)・生命保険(銀行提携の保険会社)・個人年金(銀行提携の商品)銀行の収入源は融資後の利息以外にも、外貨預金による手数料や保険による手数料、年金商品の紹介など...

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不動産投資で物件の買い時は不景気になった時

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入するべき時は不景気の時です不景気になると銀行の不動産に対しての評価が下がりますつまり、物件の評価額が厳しくなり担保評価低くなるのです売値よりも担保評価額が低いので、その差額分を自己資金を入れれる人でないと融資を受けることができませんそのため、売主側としても...

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銀行の融資担当者や支店長の転勤が多い理由とは?

どうも投資家タケです!不動産投資をする際に銀行融資を受けますが、銀行の融資担当者さんや支店長は転勤が非常に多いです長くても3年で別の支店に異動することになります理由は一つの支店に長く居ることで融資先の顧客と人間関係が近くなりすぎることがあります例えば、融資取引先と会食をしたり飲みに行くことで仲が深ま...

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個人で銀行の与信枠を使い切った後に物件規模拡大する方法

どうも投資家タケです!不動産を個人で買い進めると、いずれ銀行の融資限度額のいっぱいまで借り入れすることになります銀行によって限度額は違いますが、年収700万円程度のサラリーマン・会社員であれば年収の20倍、30倍まで借り入れすると融資限度額に満たすことになるでしょう融資が限度額まで満たした場合下記の...

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日銀黒田総裁の2期目が不動産投資へ与える影響

どうも投資家タケです!不動産投資をする中で物件購入に影響を与える要素は物件価格と金利です物件価格と金利が低い状態であればイールドギャップ(表面利回りー金利)は高くなりますその物件価格を左右するのは長期金利になります日銀の黒田総裁は2013年から2018年までの5年間1期目を務めましたそして2018年...

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物件価格が上下する時の利回り、頭金、ローン、金利の違い

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に物件価格はなるべく安く購入したいと思うでしょう安く購入できれば利回りも高くなり収益率が上がりますしかし物件価格が下がるということは融資を受ける際の条件が厳しくなることにもなります物件価格に対する融資の条件物件価格高い場合頭金少ないローン期間長い金利...

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配偶者の年収を合算できると有利に融資を受けることができる

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に銀行融資は非常に重要なポイントです銀行が特に融資をする際に評価するところとして債務者の年収があります年収が高ければ高いほど銀行としても貸し出しリスクが低くなるので、年収は少しでも高い方が融資を受けやすくなりますそんな中で銀行によっては配偶者の年収を...

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