不動産投資は買い急ぐと失敗する

融資は厳しいが物件価格は高止まりのまま

 

2018年1月現在ですが、

 

不動産への銀行融資は2017年ごろから

 

徐々に厳しくなってきております

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

これまでアパートローンと言われるような

 

不動産融資を受けて物件を購入してきた

 

サラリーマン層を中心に、

 

不動産の購入が徐々に厳しくなってきております

 

 

 

 

 

 

 

これまでは潤沢な銀行融資があったため、

 

フルローンやオーバーローンなど自己資金を使わなくても

 

融資を受けれていましたが、

 

2018年時点ではほぼ難しいというのが現状でしょう

 

 

 

 

 

 

不動産は買い手と売り手の数、

 

つまり需要と供給、売りたい人と買える人の割合で

 

価格が決まってきます

 

 

 

 

 

 

 

買える人つまり融資がつく人が多ければ

 

それだけ物件価格が上がると思うのですが、

 

2018年1月時点では融資がつく人が

 

少なくなってきているのにも関わらず

 

物件価格は高止まりしている印象です

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

今物件を購入しても

 

利回りの低いような物件しか購入できず、

 

せっかく銀行融資を受けて物件を

 

買っても儲からない物件が多いです

 

 

 

 

 

 

 

 

マイナス金利で融資の金利が

 

いくら低くても利回りが低いと儲かりません

 

 

 

 

 

 

結局は利回りが高くて金利高いのと同じです

 

 

 

 

 

不動産投資で利益を出し成功するには

 

2018年のように金利が低いときに、

 

できるだけ高い利回りの物件を購入することです

 

 

 

 

 

 

2018年は徐々に価格下落の局面が来る

 

不動産への融資が厳しくなれば、

 

買える人が徐々に減るため

 

必ず価格は下がる局面が来るでしょう

 

 

 

 

 

 

 

2018年の現在はまだ金利が低い状態ですので、

 

物件価格は高値でストップしています

 

 

 

 

 

 

 

 

自己資金を入れれるような資金に余裕がある富裕層や

 

お金持ちは今の状況で購入できますが、

 

サラリーマン層のように自己資金を入れて

 

購入できる人は減ってきます

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

融資の状況に合わせて今後は

 

徐々に物件価格も下がり始めて来ると思います

 

 

 

 

 

 

 

 

融資が厳しくなると

 

銀行の物件への評価額も

 

徐々に下がってくることが予想されます

 

 

 

 

 

 

そうなると、

 

大きく自己資金を入れないと

 

担保評価が出ない状況になってしまうのです

 

 

 

 

 

 

 

 

私は2018年は物件の

 

価格調整としての踊り場となると思います

 

 

 

 

 

 

 

そして、

 

徐々に2019年、2020年には

 

価格が下がり利回りの高い物件が

 

市場に出て来ると思っています

 

 

 

 

 

 

 

過去の収益不動産価格の推移からも、

 

現時点での物件価格は異常なくらい高値です

 

 

 

 

 

 

利回りもリーマンショックや

 

バブル崩壊時に比べて異常に低いです

 

 

 

 

不動産価格は必ず上下し続けます

 

 

 

 

 

高値でずっと止まることはあり得ませんので、

 

2018年をピークに今後は

 

価格下落が始まると予想します

 

 

 

 

値下がりするまでじっと待つほうが得する

 

不動産投資で成功するに

 

大事なポイントは以下です

 

 

 

 

 

 

利回りの高い物件を低金利で長期融資で購入する

 

 

 

 

上記のポイントを守れば、

 

毎月潤沢なキャッシュフローを

 

得ることができるでしょう

 

 

 

 

 

そのためには、

 

現時点のように利回りの低い物件が多いときに、

 

多少利益が残るからと妥協して

 

購入してはいけないのです

 

 

 

 

 

 

不動産は妥協すればいくらでもできます

 

 

 

 

 

 

 

利回りも低くてもCFが多少残れば

 

購入することも可能でしょう

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

利回りの低い割高物件を購入するのではなく、

 

価格が落ちるまでじっくりと待つのも大事です

 

 

 

 

 

 

物件価格が高いときに融資を組んで購入したとしても、

 

一年で返済できる元金には限度があります

 

 

 

 

 

 

じっと価格が下がるまで待つことで、

 

返済する必要のないお金も支払わずに

 

済むことができるのです

 

 

 

 

 

 

したがって、

 

利益の薄い物件を買い急ぐようなことをしてしまうと、

 

その後は返済額が多くなり

 

CFである利益率が低くなるので注意が必要です

 

 

 

 

 

 

 

昨今(2013年から2017年ごろ)の不動産は

 

売り時と言われるように価格が高値で推移していました

 

 

 

 

 

 

 

そのためまだ価格が下がっていないため今(2018年1月)に

 

物件を買っても儲かる人はほんの一握りで

 

他の大多数は失敗するか儲からない人がほとんどです

 

 

 

 

 

不動産は購入タイミングが成功するか失敗するのか境目です

 

 

 

 

他のビジネスと同じで

 

安く仕入れて高く売るのが

 

成功する鉄則です

 

 

 

 

これから物件購入を検討しているなら

 

絶好の購入タイミングが来るまでじっくりと

 

待つのも大事だと思います

 

 

 

 

ぜひご参考ください

 

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