一棟物件購入前のランニングコスト確認の重要性

より詳細なランニングコストを把握するべき

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

不動産投資で1棟物件を購入する前には

 

必ず詳細なランニングコストを

 

確認しておくべきです

 

 

 

 

 

 

 

業者から概算の金額と項目を

 

教えてもらえるでしょうが、シュミレーションの

 

材料としては不足しています

 

 

 

 

 

 

 

 

最終的に、

 

買付証明書を入れる前の段階では

 

実際に現時点で売主側でかかった

 

ランニングコストの項目と費用を

 

教えてもらうのが良いです

 

 

 

 

 

 

 

ランニングコストの予想を間違えてしまうと

 

物件を購入したのに全く儲からない

 

リスクがあります

 

 

 

 

 

 

 

キャッシュフロー=家賃収入ーランニングコストー銀行返済

 

 

 

 

 

 

毎月のキャッシュフローを最大化するには

 

ランニングコストをいかに

 

下げれるかが非常に大事です

 

 

 

 

 

そのためには、

 

業者から教えてもらう概算のランニングコストで

 

シュミレーションをするのでは不十分なのです

 

 

 

1棟マンションのランニングコストの種類

 

1棟マンションの毎月のランニングコストには

 

以下のようなものがあります

 

 

 

 

・固定資産税 40万円程度(地域、面積によって違う)
(毎年5月ごろに役所から送られてくる)

 

 

 

・水道費用 1500円程度
(清掃時に使用する水道)

 

 

 

・電気代 1万円
(エントランスなどの共用部電気、貯水槽のモーター)

 

 

 

・清掃費用 1万円
(管理会社、外注する清掃会社)

 

 

 

・管理手数料 家賃の5%
(管理会社に払う物件管理の手数料)

 

 

 

・エレベーター 4万円
(フルメンテナンス契約)

 

 

 

・インターネット 2万円
(入居者への無料インターネット;10メガバイト程度)

 

 

 

 

ランニングコストは相場がなく、

 

物件によって全く違います

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

購入前に詳細な数値を把握して

 

シュミレーションをしなければ購入後に

 

家賃収入の大半が手元に

 

残らなくなってしまうのです

 

 

 

ランニングコストは収益悪化の原因

 

不動産投資も一般的なビジネスと同じで

 

いかに経費となるランニングコストを

 

抑えるかが成功するには大事です

 

 

 

 

一般的な会社では

 

利益=売り上げー経費(人件費、物品購入など)

 

ですが、不動産投資では

 

CF(キャッシュフロー)=家賃収入ーランニングコスト(電気代、水道代、管理手数料など)ー銀行返済

 

考え方は全く会社と同じです

 

 

 

 

 

 

 

会社で言うところの

 

経費となる部分(ランニングコスト)を下げることが、

 

不動産投資では利益を残せるかに直結しています

 

 

 

 

 

 

 

 

たとえ物件の利回りが低く融資期間が短くても、

 

固定費となるランニングコストを下げることができると、

 

毎月の手元に残るお金を最大化することができます

 

 

 

 

 

 

 

ランニングコストは非常に地味な部分です

 

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

高い利回りの物件を購入することに比べると、

 

ランニングコストは簡単に削減することができます

 

 

 

 

 

 

 

高い利回りの物件は

 

なかなか購入できるチャンスは

 

ないのではないでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

低い利回りの物件でも

 

ランニングコストをいかに下げれるかによって、

 

その物件からの利益率が

 

全然違った結果になるのです

 

 

 

 

ぜひご参考ください

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