長期融資のデメリットは残債の減りが遅いこと

長期融資は元金の減りが遅い

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

不動産投資をする中で

 

長期融資を受けることは、

 

毎月のキャッシュフローを多く取れる点で

 

非常に有利です

 

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

キャッシュフローをたくさん取れる

 

メリットがあるのと引き換えに、

 

銀行へ返済する元金分が

 

少なくなるデメリットがあります

 

 

 

 

 

 

 

 

これは当たり前で、

 

融資期間が10年と30年で比べれば

 

融資期間が長い方が毎月の返済額が

 

少なくなるからです

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

長期融資を受けた後に物件を売却すると、

 

実は銀行から借りたお金がほとんど

 

減っていないことに後になってから気づきます

 

 

 

 

 

 

 

物件を長期有すると

 

毎月の返済額が下げることができるので、

 

手元に残るお金は多くなります

 

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

将来的に物件を売却する時に

 

残債が思ったように減らないので、

 

売値が下がってしまうことがあるのです

 

 

 

 

 

 

売却時にマイナスになる可能性がある

 

購入金額から築年数が増えるごとに

 

どんどんと利回りは上がるのが普通です

 

 

 

 

 

 

 

新築時が一番高く、

 

古くなるごとにどんどんと

 

利回りは上がります

 

 

 

 

 

 

つまり、物件価格は下がるのです

 

 

 

 

 

 

銀行融資を受けて物件購入する場合、

 

長期間融資を受けるのが普通ですが

 

資産価値の下落以上に残債が減っていかないと

 

売却時に赤字になってしまうリスクがあります

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

長期融資を受けるならしっかりと

 

キャッシュフローが出る物件を購入することが

 

非常に大事なのです

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

キャッシュフローさえも出ない物件を購入してしまうと、

 

将来物件を売却したくても残債が

 

残りすぎてしまうデメリットもあり、

 

売りたくても売れない状況になってしまいます

 

 

 

 

 

木造で30年融資は注意

 

木造は耐用年数が短いので

 

融資を受けて物件を購入する場合、

 

短期融資になりがちです

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

売り物件が出てきても

 

中古であれば比較的利回りが

 

高く設定されます

 

 

 

 

 

新築で木造を30年融資で購入した場合、

 

将来の売却額がかなり下落する

 

リスクがあります

 

 

 

 

 

 

 

RCであれば耐用年数が長い(47年)ので

 

長期間融資が可能なので、

 

価格下落も少ないです

 

 

 

 

 

 

 

木造物件は長期融資を受けて購入すると

 

売る時に価格を思いっきり下げて利回りを上げた状態でないと、

 

次の購入者がなかなか見つからないのです

 

 

 

 

 

 

 

長期融資は不動産賃貸業を運営している時には

 

問題はないですが、売却する際にはかなりの

 

価格下落リスクがあるので注意しましょう

関連ページ

関東と関西の敷金や保証金の清算方法の違い
関東と関西では敷金や保証金の清算方法に違いがありますので注意してください
不動産購入前の偽装満室には注意すること
不動産投資で物件を購入する時に満室偽装があるので注意してください
不動産の売買契約書の特記事項は必ず確認しよう!
不動産投資で売買契約書は非常に大事なことです。特に重要事項説明書の最後のページの特記事項には瑕疵担保などについて記載されているので特に大事です。
不動産業者と一緒に物件確認行くのは危険な理由とは
不動産の現地確認を不動産業者と一緒に行くと、自分のペースで物件確認できないので非常に良くないです。また義理を感じてついつい買い付けを入れてしまいそうになります。
個人から物件を買うと瑕疵担保免責になっている
個人から物件を購入すると瑕疵担保免責になっている可能性があります
不動産投資を家族や妻に納得してもらう方法
家族や妻は不動産投資に反対することが多いですが、どうすれば納得してくれるのでしょうか?
不動産業者の営業とは割り切って付き合うべき理由
不動産投資では担当営業と割り切って接するのが必要です。面談後に連絡がなくなることも多いです
ブローカーや宅建免許を持っていない不動産会社から物件購入
ブローカーや宅建免許を持っていない営業担当から物件を紹介してもらって物件を買ってもいいのでしょうか?
不動産投資は両手取引と片手取引どちらが良いのか?
物件を購入する際には両手取引と片手取引がありますが、両手取引で物件を購入してもいいのでしょうか?
区分マンションの在庫が目立つ!2018年は価格下落する?
中古マンションの在庫が増えてきているようです。2018年は物件価格は下がるのではないでしょうか?
不動産投資で家賃やキャッシュフローを貯めれないと失敗する
不動産投資では家賃やキャッシュフローを貯めれないと修繕費や空室時の広告費を払うことができなくなります。
不動産投資で崖の下や崖の上の物件を購入してもいいのか?
崖上や崖下の物件を購入するのは問題ないですが、しっかりと法律に沿って建てられているのか確認しましょう。
東京、大阪など大都市でも治安が悪いと入居付けしにくい
東京や大阪など大都市圏でも治安が悪い地域だと入居付けがしにくくなります。
不動産投資は覚悟が必要!一度始めたら簡単には辞められない
不動産投資は一度始めたら売却できるまで続けなければなりません。株やFX、仮想通貨のように簡単に売買できないのです。
不動産投資は外観で物件を選んではいけない理由
不動産投資では物件を外観やデザインで選ぶのは良くありません。しっかりと利益の出る物件を購入するのが大事です。
不動産投資で成功するには物件の相場感を身につけるべき
不動産投資では物件の相場感が分かることで、買うべき物件と買うべきでない物件の見分けがすぐにできるようになります。
不動産投資は津波のリスクがある物件を購入してもいいの?
津波のリスクがある地域の物件を購入してもいいのでしょうか?
定期預金を担保にすると不動産融資を有利に受けれるのか?
定期預金を担保にすると不動産融資を受けれるのかについて説明
新築木造アパートで間取りの狭い部屋を購入するのは注意!
新築物件でも間取りが狭い物件を購入するのは注意です
2022年の生産緑地問題は不動産投資にどう影響する?
2022年に生産緑地制度が終了するので、大規模な数の宅地が増えると予想されます。首都圏で不動産を購入する場合には賃貸需要がある地域で購入するようにしましょう。
物件購入で指値や値引きをするには正当な理由が必要
不動産投資では値引きや指値交渉は簡単にはできません。しっかりとした理由がないと交渉してもらえないです。
不動産投資はリスクをコントロールできる投資であり事業
不動産投資はリスクコントロールできるので、株式やFX,仮想通貨のように失敗しにくい
入居率の相場確認にはライバル物件の調査が大事
物件購入する前には必ず現地近くのライバル物件の空室率をチェックしておくのが大事です
不動産投資は初心者や初めてが大変で慣れれば難しくなくなる
不動産投資は一棟目が一番大変で、始めてしまうと2棟目3棟目はそれほど難しくなくなります
不動産投資を始めるのが怖いなら区分を現金買から始めるべき
最初から融資を受けて物件購入するのが怖いなら、現金買から始めるのが良いです
【家賃設定が高すぎ】新築利回り詐欺には気をつけよう!
新築物件なので利回りを簡単に操作できるような詐欺的な行為があるので注意してください。購入前には家賃相場を確認することで防げます
登記簿記載の土地・建物面積は正しいわけではない
登記簿の面積は必ずしも正しいわけではないです。正しいのは測量した実測値です
物件購入前には現地の騒音問題を確認しておくべき
物件購入前には騒音問題を確認しておかないと、退去の原因になる
【新築物件のデメリット】購入後に入居者募集する必要がある
新築物件は購入直後に自分で入居付けをしなければなりません
入居付けは首都圏のハズレより地方都市の中心部が良い
地方都市の中心部なら大都市の郊外や外れよりも入居付けがしやすいことがあります
不動産業者と面談すると勉強できるメリットがある
不動産投資で物件紹介のために業者に訪問すると、ためになる知識を得ることができるので勉強になることが多い
築浅RCは自己資金を入れないとキャッシュフロー悪い?
人気の築浅RCは融資期間が長いのですぐに売れてしまうのですが、価格が高いので自己資金を入れないとキャシューフローが悪くなります
家賃高すぎ!新築物件売れ残り物件を購入するのは注意!
新築物件なのに売れ残りは家賃設定が高い過ぎる可能性があります。相場家賃を確認することで購入後の家賃下落リスクを防ぐことができます
値段が高すぎる場合、指値金額を記載して業者へ連絡するべき
物件価格が高すぎて購入できない場合にはいくらまで下がれば購入するのかを示してあげた方が良いです。業者も指値の基準が分かるので親切です

ホーム RSS購読 サイトマップ
お問い合わせ twitter