新築物件は購入直後は全空室になっているケースがあります

新築は引渡しと同時に入居者募集開始

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

 

 

新築物件を購入するときのデメリットとして、

 

購入直後から募集を開始する必要があります

 

 

 

 

 

 

 

中古物件であれば購入と同時に

 

入居者を引き継ぐことができますが、

 

新築物件であればゼロの状態から

 

入居者を募集する必要があるのです

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

銀行融資を受けて物件購入する場合には

 

入居者がまだいない状態で購入すると、

 

銀行への返済は待った無しなので

 

貯金を切り崩して返済をしなければならなくなります

 

 

 

 

 

 

 

 

新築であれば比較的満室にすることや

 

入居つけすることは難しくはないですが、

 

それでも購入後から数ヶ月間は募集をし

 

続ける必要があります

 

 

 

 

 

 

 

入居者を募集するには広告費と仲介手数料が必要

 

入居者を募集するのは

 

タダではできません

 

 

 

 

 

仲介業者に支払う広告費と

 

仲介手数料が必要になります

 

 

 

 

 

 

 

一部屋5万円の家賃であれば

 

広告費1ヶ月、仲介手数料1ヶ月だとして

 

10万円の費用です

 

 

 

 

 

 

10部屋あるアパートを購入した場合、

 

満室にするだけで100万円の初期費用を

 

出費をする必要があるということです

 

 

 

 

 

 

 

 

新築物件の場合、

 

購入直後に家賃が入らないのに加えて、

 

入居者の募集費用も購入直後から

 

必要なのは大きなデメリットでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

売主によっては契約と同時に募集してくれる

 

売主によっては契約段階から

 

先方中心に入居者募集を開始してくれる

 

場合があります

 

 

 

 

 

 

 

もしくは当方で購入後に物件をお任せする

 

管理会社が決まっていれば、

 

当方の管理会社を中心に募集してくれます

 

 

 

 

 

 

 

 

いずれにせよ、契約後から決済、

 

引渡しまで1、2ヶ月かかるので、その間にいかに多くの

 

入居者を募集できるのかが購入後の

 

キャッシュフローに大きな影響を与えます

 

 

 

 

 

 

売買契約後から募集できる状況であれば、

 

引渡しまでの期間を本気で

 

入居つけする必要があります

 

 

 

 

 

 

 

ただし、

 

融資が固まっていない状態だったりすると

 

売主側で募集するのを嫌がってしまう場合もあるので、

 

状況に応じて取り組む必要があります

 

 

 

 

 

銀行によっては利息のみの支払いで猶予もらえる

 

新築物件で引渡し後から

 

入居者がまだいない状態だとしても、

 

銀行返済は待ったなしでスタートします

 

 

 

 

 

 

その中でも銀行によっては、

 

新築物件ということを理解してくれて

 

引渡し後の3から6ヶ月程度は

 

元金の返済をストップして利息のみの支払いで

 

了承してくれるケースがあります

 

 

 

 

 

 

 

利息のみの支払いであれば、

 

キャッシュフローが悪化する心配が少ないので

 

投資家としては非常に助かる条件です

 

 

 

 

 

 

 

 

ただし、

 

全部の銀行がこのような対応を

 

取ってくれるわけではないので、新築物件は

 

それだけ購入直後の入居付けはリスクがあるということです

 

 

 

 

 

 

ぜひご参考ください

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