家賃設定が高すぎる新築利回り詐欺に注意

家賃設定が高い新築利回り詐欺に注意

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

 

不動産投資をして物件を購入する時に、

 

新築物件を購入検討する場合があります

 

 

 

 

 

 

中古物件の利回りも下がってきている状況であれば、

 

ある程度利回りが低くても

 

修繕リスクがない新築物件を

 

選んでしまった方がいい場合があります

 

 

 

 

 

 

そんん時に注意してほしいのが、

 

新築物件の家賃設定です

 

 

 

 

 

 

 

家賃を設定を相場よりも割高に設定することで

 

表面利回りを高く設定する業者がいます

 

 

 

 

 

 

 

私はこの方法を新築利回り詐欺と勝手に呼んでいます

 

 

 

 

 

 

新築なのに利回りが高いので、

 

買いたくなって物件情報を詳しく見てみるのですが、

 

実際には家賃設定が適当と言わんばかりに

 

高すぎるんです

 

 

 

 

 

明らかに、相場とはかけ離れたような

 

家賃設定で売り出すので、

 

しっかりと家賃の相場を確認しないで

 

購入した買主は家賃を下げなければ

 

入居者をつけることはできなくなります

 

 

 

 

 

 

 

つまり、家賃を下げるということは

 

利回りを下げた状態で

 

購入することと同じ意味です

 

 

 

 

 

 

購入金額に対して収入が下がるわけなので、

 

割高で買っているということです

 

 

 

 

 

 

100歩譲って、業者の家賃設定で

 

入居者がついたとしてもそれは新築だからです

 

 

 

 

 

 

 

 

入居者が一回転した後の

 

新築プレミアムが抜けた状態であれば、

 

中古物件になります

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

家賃を相場で貸し出さなければ

 

借りては付きにくいということです

 

 

 

 

 

 

 

 

そんな新築利回り詐欺が

 

最近の新築物件に多いのが印象的です

 

 

 

 

 

 

 

特に、

 

木造アパートに多く、劣化等級2級を取得していれば

 

融資期間が30年が組めるなど、

 

キャッシュフローが出やすいのが特徴ですが、

 

業者も上手くつけ込んできてギリギリの

 

キャッシュフローで売り出すのです

 

 

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

限りなく割高で売り出すので

 

購入者にとっては利益は出るけど

 

ほとんど手元にお金は残らない状況です

 

 

 

 

 

 

 

 

新築利回り詐欺に引っかかると、

 

思っていた収益が得ることができずに、

 

退去者が出るたびに家賃を下げなければならず

 

キャッシュフローが一気に悪化する特徴があるので、

 

購入前に注意が必要です

 

 

 

 

 

 

 

 

家賃設定は自分で平米単価を出すべき

 

新築物件、中古物件ともに購入する前には

 

必ず物件の部屋の貸し出し価格が

 

割高か割安かを確認しましょう

 

 

 

 

 

 

確認方法は簡単です

 

 

 

 

自分の物件とライバル物件の平米単価を出して比べるだけです

 

 

 

 

 

Aの部屋は20平米で家賃5万円 

 

1平米あたりの金額=
5万円÷20平米=
0.25万円=
2500円

 

 

1平米2500円です

 

 

 

 

 

Bの部屋は19平米で家賃4.8万円

 

1平米あたりの金額=
4.8万円÷19平米=
0.2526万円=
2526円

 

1平米2526円です

 

 

 

 

つまりBの部屋の方が部屋の広さに対して家賃が高いことになります

 

 

 

入居者の立場からすると、

 

Bの部屋は狭いのに家賃が高いので

 

嫌われやすい物件です

 

 

 

 

 

 

新築物件で購入する場合には

 

必ず家賃相場を平米単価あたりに直して、

 

ライバル物件と比べてください

 

 

 

 

 

 

アットホーム、スーモなどを見ればライバル物件は簡単に探すことができます

 

 

 

・駅からの距離

 

・築年数

 

・構造

 

 

自分の物件と類にする条件の物件と

 

家賃単価を比べて見てあまりにも高い場合には、

 

購入したとしても家賃を下げないと貸出せなくなります

 

 

 

 

 

 

入居者はどうしても周りの物件と比べて部屋を探します

 

 

 

 

 

割高な物件に住みたい人はまずいません

 

 

 

 

 

できれば広くて安い部屋に住みたいものです

 

 

 

 

 

 

購入後にしっかりとその家賃で

 

貸し出せるのかは確認しておくべきでしょう

 

 

 

 

 

 

 

新築物件は業者は好きな利回りに設定できる

 

新築物件に関しては入居者がまだいない状態です

 

 

 

 

 

そのため業者が好きに家賃設定をしても問題ないです

 

 

 

 

 

 

ヤンチャな業者であればありえないくい

 

高い家賃設定をして売り出します

 

 

 

 

 

そうなると利回りは跳ね上がるんです

 

 

 

 

 

 

でも本当はそんな家賃では到底入居者はつかないんです

 

 

 

 

 

 

購入した買主は周りの相場家賃に下げて

 

募集しなくてはならず、結局は利回りの低い割高の

 

物件を購入するということになります

 

 

 

 

 

 

 

これは売主が悪いというよりも、

 

しっかりと購入する前に家賃相場を

 

確認しなかった買主に責任があります

 

 

 

 

 

 

 

賃貸需要を見極めて、

 

正しい家賃設定をすることは

 

物件を購入してからは大家の仕事です

 

 

 

 

 

 

 

 

築年数も古くなれば

 

どんな物件でも徐々に家賃は

 

下がっていくものです

 

 

 

 

 

 

その時にいくらまで下げればいいのかを

 

判断するのも大家の仕事です

 

 

 

 

 

 

 

 

そのためにも、

 

購入する時に本当にその家賃で貸し出せるのかを

 

確認するのはいたって当たり前です

 

 

 

 

 

 

 

 

購入する前にライバル物件と平米単価を比べることで

 

割高なのか割安なのか、相場を把握しておくことは

 

失敗しないためには非常に重要です

 

 

 

 

 

 

新築物件は特に業者が好きな利回りを作るために、

 

高い家賃設定していることが多いので注意してください

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