物件購入前にはライバル物件の入居率をチェックしておく

ライバル物件の入居率を確認する方法

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

不動産投資で物件を購入する際に、

 

買い付け入れる物件周辺のアパマンの入居率を

 

調べることはその後の賃貸経営にとって重要です。

 

 

 

 

 

 

 

特にライバル物件の入居率を調べておくことで、

 

自分の物件の入居率の参考になります。

 

 

 

 

 

 

 

購入時にすでに満室だっとしても、

 

ライバル物件の入居率が30%程度であれば、

 

購入後退去者が続くといずれ自分の物件も

 

入居率が30%程度まで落ちるのかもしれないことが

 

予想できます。

 

 

 

ライバル物件の入居を確認する方法

 

・ポストにガムテープ
(退去している部屋があると、管理会社の方でポストにチラシなどいれれないようにテープを張っていることがあります)

 

 

 

 

・カーテンがない
(入居者は通常は窓にはカーテンをしています。カーテンをしないと夜外から室内が丸見えになってしまいます)

 

 

 

 

 

・ガスの元栓をチェック
(ガスの元栓が十字、プラスになっていると使用されていません。つまり入居していないことです。お風呂やお湯などガスは生活には必要なライフラインです)

 

 

 

 

 

上記のような方法で

 

ライバル物件の入居率を確認することで、

 

将来の自分の物件の入居率をある程度

 

予想することができるはずです。

 

 

 

 

 

満室偽装には注意すること

 

自分が購入しようと思っているアパートやマンションがあったら、

 

入居一覧がわかるレントロールを資料としてもらえるでしょう。

 

 

 

 

 

そのレントロールですが、

 

実は満室偽装になっていることが

 

あるので注意してください。

 

 

 

 

 

 

 

例えば、

 

ライバル物件の入居率は30%なのに

 

自分の物件は満室という場合です。

 

 

 

 

 

 

 

 

実は周りのライバル物件を調査すると

 

賃貸需要がないことがわかるけれども、

 

売主で満室偽装しているので物件資料で

 

見栄えが良くしているケースは注意です。

 

 

 

 

 

 

 

 

満室詐欺を見破るためにも、

 

ライバル物件の調査をしっかりと行い、

 

購入物件と同程度の入居率であることを

 

裏付けとっておくのが良いでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

大家の力で空室率に差が出る

 

購入する前にはライバル物件の入居率を確認するのが大事ですが、

 

大事なのはそれよりも自分が物件購入後に

 

しっかりと入居付けの努力をするのかどうかです。

 

 

 

 

 

 

 

 

空室率は大家の努力がそのまま数値となって表れます。

 

 

 

 

 

 

 

 

どんなに空室率が高い地域であっても、

 

最後には大家次第で満室になる物件もあるし、

 

空室が目立つ物件もあるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

例えば、

 

賃貸経営に対してやる気のない地主と

 

勉強熱心なサラリーマン大家なら、

 

私は後者の方が入居率は高いと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

これは賃貸の業者に対しての接し方や、

 

入居時に敷金0礼金0にするなど

 

入居時の条件で地主と違うと思うからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

借入金もないため空室に余裕がある地主は

 

敷金1礼金1のように強気に募集するでしょうが、

 

サラリーマン大家は空室を嫌うので敷金0礼金0です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そんな条件で勝負したら

 

サラリーマン大家の物件の方が

 

入居付けしやすいです。

 

 

 

 

 

 

 

 

ライバル物件の入居率はある程度の指標とはなりますが、

 

最後は大家の努力次第で入居率を

 

変えることができると思っています。

 

 

 

ぜひご参考ください

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