新築木造アパートで部屋が狭い物件は注意

新築木造は融資期間が30年など長いのがメリット

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

 

不動産投資で物件を購入する際に

 

新築木造の物件を検討することもあるでしょう。

 

 

 

 

 

 

特に東京など首都圏のように

 

基本利回りが低い地域でも、

 

新築木造は融資期間も長くとれるので、

 

キャッシュフロー的にはそれほど悪くはないです。

 

 

 

 

 

 

 

 

劣化等級2など取得している場合には

 

木造でも融資期間30年としてくれる

 

銀行もあります。

 

 

 

 

 

そのため、

 

利回りが多少低くてもキャッシュフローが出るため

 

購入を検討する人もいるのです。

 

 

 

 

 

ただし、

 

注意が必要なのが利回りを

 

意図的に高くしているケースです。

 

 

 

 

 

 

 

単純に家賃を高くすれば

 

新築物件でも利回りを簡単に

 

操作することができます。

 

 

 

 

 

 

中古物件であれば売値を安くしなければ

 

利回りをあげることはできませんが、

 

新築物件は最初の家賃設定で高めに

 

設定することで簡単に高利回り物件を

 

作ることができます。

 

 

 

 

 

でも入居者がしっかりと付くのかはまた別の話です。

 

 

 

 

 

実はここに新築木造の罠があるのです。

 

 

 

部屋を狭くすると簡単に利回りを上げることができる

 

新築物件の場合には、

 

最初の家賃設定を高めにしても

 

入居者は入ることがあります。

 

 

 

 

 

日本人特有の新築大好きな文化のために、

 

ある程度家賃が相場よりも割高になっていても

 

新築という理由だけで家賃を上げることができます。

 

 

 

 

 

そのため、

 

実は本当は家賃を下げなければならないのに

 

高い利回りを見せるために割高な家賃設定に

 

なっている場合があるので注意してください。

 

 

 

 

 

 

 

また、

 

新築木造の特徴として狭小物件があります。

 

 

 

 

 

1Kや1Rの単身用なら

 

一部屋15平米程度の小さな間取りです。

 

 

 

 

ロフトがついていたとしても

 

最低でも20平米はないと

 

かなり狭い感覚を感じてしまいます。

 

 

 

 

 

 

土地は限られていますので、

 

建物の延べ床面積内でできれば

 

小さな部屋をたくさん作って、

 

その中にたくさん入居者を入れることで

 

1平米あたりの家賃単価を上げるのです。

 

 

 

 

 

 

基本的には広い部屋は

 

家賃が高く狭い部屋は家賃が安いです。

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

平米単価に直すと狭い部屋の方が

 

収益率は高いのです。

 

 

 

 

 

部屋が広くなればなるほど

 

家賃を上げれるわけではないので、

 

実は収益を最大化すると考えるなら

 

1部屋15平米程度の狭い部屋を

 

たくさん作るのが一番効率が良いのです。

 

 

 

 

 

狭い部屋は入居付けが厳しい

 

建物の部屋数を多くし

 

一部屋の面積を狭い部屋にすることで、

 

平米単価を上げることができます。

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

新築木造の売主の業者さんは

 

ある程度高い利回りで

 

売り出すことができます。

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

その利回りは異常に高いわけではなく、

 

融資を受けて購入すればギリギリ余裕があるくらいの

 

価格で売り出してくるのです。

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

投資家としては新築木造で

 

1部屋15平米程度の部屋を

 

購入するのは悩んでしまうのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

購入できたとしても

 

入居付けで苦戦する可能性も高いし、

 

築年数が経つにつれて競争力が低くなるので

 

空室が目立つリスクがあります。

 

 

 

 

 

 

部屋が狭いので家賃を下げるなどしなければ

 

結局は入居がつかないリスクがあります。

 

 

 

 

単身用なら20平米が理想

 

80年代のバブル期のような昔の物件であれば、

 

単身用の15平米でも入居付けができたかもしれません。

 

 

 

 

 

しかし、

 

現代は人口も減っているし

 

空き物件が目立っていることからも

 

15平米のような狭い部屋は非常に不人気です。

 

 

 

 

 

 

最低でも単身用なら20平米の広さは必要だと思います。

 

 

 

 

 

 

新築木造で20平米を

 

超えるような物件は稀だと思います。

 

 

 

 

 

 

東京や神奈川などで新築木造の場合は

 

ほとんどが狭小物件と言われるような

 

狭い間取りになっています。

 

 

 

 

 

建築会社が利益を取るために

 

わざと利回りを上げるように見せかけているのだと

 

私は思っています。

 

 

 

 

 

 

 

ですので、

 

新築木造物件を購入するときには

 

このような狭い間取りの物件には注意してください。

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