不動産投資と満室偽装

満室だと物件が売れやすい

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

不動産投資で1棟物件を購入する時には、

 

満室物件の方が売れやすいです。

 

 

 

 

 

 

これは当たり前です。

 

 

 

 

 

 

誰だって空室がある物件よりも

 

満室物件の方が印象が良いです。

 

 

 

 

 

 

人気物件だと思うし、

 

入居付けがしやすいと思うし、

 

買った瞬間から満室の家賃が振り込まれるので

 

買い手側の立場で考えても、空室がある物件よりも

 

満室の方が購入したいです。

 

 

 

 

 

 

でも、

 

それを逆手にとって売主の中には

 

一部で偽装満室を装って売りに出す

 

ケースがあります。

 

 

 

 

 

偽装といっても法律的には問題なく

 

合法なので正確には問題はないでしょうが、

 

買主にとっては購入後に退去者が続出したり、

 

次の入居者から家賃を減額しなければならないなど

 

問題も起きてしまいます。

 

 

 

 

 

偽装満室の手口

 

売主の中には満室の方が

 

物件が売れやすいということで

 

あらゆる方法で無理やり満室状態にして

 

高値で売りぬく人もいます。

 

 

 

 

 

引っ掛かりやすい満室の手口

 

●知り合いに入居してもらう
(友人や知り合いにお願いをして物件が売れるまでの短期間だけも入居してもらい、満室にする)

 

 

●長期間のフリーレントをつける
(フリーレントと言われる無料家賃期間を作ることで、入居者を住みやすくします)

 

 

●会社の社宅にする
(法人契約にして、社員などを済ませて満室にします)

 

 

 

 

上記のような満室状態は

 

法律的には問題ないと思います。

 

 

 

 

 

そのため、完全な黒ではないでしょうが、

 

怪しい手口で満室物件を装っている

 

ケースもあるので購入する際には

 

気を付けるようにしましょう。

 

 

 

 

 

特に、

 

上記のケースは売買が成立すると同時に

 

退去者が連続するリスクがあります。

 

 

 

 

 

購入時には満室だったとしても

 

引き渡しと同時に空室が

 

出てしまうリスクがあるでしょう。

 

 

 

購入後に1割程度退去すると考えて購入する

 

どんな満室物件でも必ず

 

空室や退去は発生します。

 

 

 

 

 

そのため、

 

大事なのは退去が出てもすぐに入居付けが

 

できる物件なのかを確認しておくことです。

 

 

 

 

 

 

家賃の価格や立地、

 

広告費の費用などから

 

万が一空室になってもしっかりと入居付けが

 

できる自信がある物件のみ

 

購入するようにしましょう。

 

 

 

 

 

 

満室物件だからと

 

気がゆるんで無理して購入すると、

 

その後悲惨な目に合うかもしれません。

 

 

 

 

 

 

また、

 

購入時に満室だからと安心していると

 

引き渡しと同時に複数の退去者が

 

出るかもしれません。

 

 

 

 

 

偽装満室でなくても、

 

自然退去の場合も可能性はあります。

 

 

 

 

 

そのため、

 

満室物件を購入する場合には

 

購入後には1割程度の人はすぐに

 

退去するだろうと予め頭に留めておくと

 

良いです。

 

 

 

 

 

 

本当に退去者が続出しても

 

精神的に落ち込むことは少なくなります。

 

 

 

 

 

心の準備をしておかないと、

 

購入後に退去者が連続すると

 

混乱と不安で気持ちが不安定になります。

 

 

 

 

 

 

購入直後の退去者の連続を

 

私は経験したことがあるので

 

非常に精神的につらい

 

思いをするのがわかります。

 

 

 

 

 

 

したがって、

 

どんな物件でも購入直後には

 

退去者は数名でると思って

 

購入するのが良いと思います。

 

 

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