スルガ銀行から借りた多くの大家は返済不能になる

シェアハウス(カボチャの馬車)への融資はスルガ銀行が中心?

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

首都圏でシェアハウスを運営する

 

カボチャの馬車が家賃を大家へ支払えなくなり、

 

賃料保証を受けていた大家が

 

破産しそうになっているニュースを見かけます

 

 

 

 

 

 

 

 

そのシェアハウス購入のために

 

大家へ融資をしていたのがスルガ銀行の

 

一部の支店だったそうです

 

 

 

 

 

 

 

大家の数は首都圏だけでも1000人近くいて

 

その中の800人程度の人が想定していた家賃が入らなく、

 

銀行返済も難しくなっている状況のようです

 

 

 

 

 

 

 

 

 

スルガ銀行は高金利であり

 

なおかつ他の銀行が融資をしない物件にも

 

融資をするため、不動産投資家にとっては

 

非常に相性が良い銀行です

 

 

 

 

 

 

 

特にシェアハウスのような

 

特殊な物件にまで融資をするのは

 

スルガ銀行くらいでその他の銀行は

 

シェアハウスには融資をしたがりません

 

 

 

 

 

 

 

 

 

問題はスルガ銀行がシェアハウスに

 

融資していたことではありません

 

 

 

 

 

 

 

 

 

シェアハウスを運営するスマートデイズが

 

実は入居者をしっかりと確保できていないために

 

家賃収入を得ることができていなかったのです

 

 

 

 

 

 

 

 

私はシェアハウスというビジネスモデルを

 

否定するつもりはありません

 

 

 

 

 

 

むしろ、

 

しっかりと入居付けをすることができれば

 

投資効率も高いので大家としては

 

成功しやすいビジネスモデルです

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし入居付けができなければ絵に描いた餅です

 

 

 

 

 

大家は多額の借金をして

 

物件を購入するけれども

 

家賃は入ってこないのです

 

 

 

 

スルガ銀行の不動産への融資が引き締まる?

 

スルガ銀行がシェアハウスに融資をし、

 

多くの大家が経営不振になりました

 

 

 

 

 

 

そのため家賃が入らない大家の多くが

 

返済できなくなってしまったのです

 

 

 

 

 

 

 

そもそもの問題はスルガ銀行ではなく、

 

融資返済できない大家

 

十分な入居付けをできなかった

 

スマートデイズの責任です

 

 

 

 

 

スルガ銀行の名前が公に出ている以上、

 

スルガ銀行は今後は不動産融資へは

 

これまで以上に積極的にならないと思います

 

 

 

 

 

 

 

おそらく、

 

当局の調査など規制などが入ることも

 

予想されるため、融資が厳しくなることも

 

予想されます

 

 

 

シェアハウスで失敗するのは大家も半分は責任がある

 

不動産投資は賃貸経営であり

 

会社で言えば社長になるということです

 

 

 

 

 

 

購入する前に家賃保証がついていると言っても

 

しっかりと入居付けができるのか、

 

大家としても裏付けや調査をするべきでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

もし、

 

今回のように管理会社が破産するような

 

事態になったとしても自分で管理することで

 

経営を立て直すことができるのかを

 

購入前に検討しておくべきです

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸経営のできる大家は

 

今回のような家賃保証が打ち切られた状況でも、

 

自分で自主管理するなり他の管理会社を見つけて

 

物件の管理を依頼するなりで賃貸経営を

 

立て直すことができます

 

 

 

 

 

 

 

 

決してシェアハウスが悪いわけではないことに注意してください

 

 

 

 

 

 

悪いことは今回のカボチャの馬車の物件のように

 

シェアハウスなのに部屋が狭かったり、

 

共有のキッチンがなかったりと入居者の

 

満足度を高める物件でないことです

 

 

 

 

 

 

シェアハウスで成功している大家も

 

日本には沢山いるはずで、彼らは必ず

 

入居者満足度の高い物件を

 

提供しているはずです

 

 

 

 

 

 

入居者が満足する物件を提供すれば

 

自然と入居率が高まり、

 

収益も上げ続けることができます

 

 

 

 

 

 

 

 

今回のように入居者満足度が低い物件を購入し、

 

低い入居率になることは半分は

 

大家の責任でもあると思います

 

 

 

 

 

残念ですが不動産を購入して

 

人に貸し出す賃貸経営は

 

株やFXのように人の気持ちが入っていない

 

ドライなものではありません

 

 

 

 

 

 

そこに借りる人がいてこそ家賃が発生するのです

 

 

 

 

 

借りる人はみんな気持ちがあります

 

 

 

 

 

そして、

 

借りる人はいろんな物件と家賃設定や

 

快適性、立地などで比較検討します

 

 

 

 

 

 

 

借り手がつかないような競争力の低い物件を

 

買ってしまうことが失敗の始まりでもあるのです

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

スマートデイズが賃貸管理や入居付けが

 

できなかったことも問題ですが、

 

購入してしまう大家にも

 

責任はあるのではないでしょうか

 

 

 

 

スルガ銀行で融資を受けた人の破産者は今後も続出する?

 

カボチャの馬車のシェアハウスを購入した

 

大家の大半がスルガ銀行から

 

借り入れしていました

 

 

 

 

 

 

実はスルガ銀行は高金利で

 

不動産投資をする大家さんへ

 

貸し出しをしています

 

 

 

 

 

 

 

2013年から2016年ごろまで年収700万円程度の

 

サラリーマンを中心にスルガ銀行から借り入れをして

 

物件を購入していた人は非常に多いです

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

彼らは今回問題になったシェアハウスではなく

 

地方の高利回り1棟物件を購入している人です

 

 

 

 

 

 

 

実は地方の高利回り物件は

 

築年数が古く耐用年数超えの物件も多いため、

 

耐用年数を超えた長期融資を

 

スルガ銀行から受けているケースが目立ちます

 

 

 

 

 

 

 

 

彼らの物件は減価償却期間が非常に短いのが特徴です

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため、

 

近々減価償却として計上できる費用も減るため

 

所得が一気に増えるのに手元資金が少なくなる

 

デットクロスになる大家が増えると予想します

 

 

 

 

 

 

 

私の予想ではシェアハウスだけではなく

 

スルガ銀行から借り入れした多くの大家で

 

破産や返済不能になる人が

 

今後一気に急増すると予想します

 

 

 

 

 

そもそも金利が高いスルガ銀行ですので、

 

地方の高利回り物件を購入したとしても

 

満室経営で賃貸し続けなければ

 

赤字になるケースも増えるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

これまではサラリーマンが融資を受けるなら

 

スルガ銀行というくらいスルガ銀行が不動産投資に

 

与える影響は大きなものでした

 

 

 

 

 

 

 

しかし今後はこれまでスルガ銀行で

 

借り入れしてきた人の多くが

 

賃貸経営でつまずくでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

物件を購入する場合には

 

まずはしっかりと賃貸需要があり

 

高入居率を確保でき低金利、

 

長期融資を受けることが大事です

 

 

 

 

 

 

安易に融資を受けれるからと

 

物件を購入するのは危険ですので、

 

ご注意ください

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