不動産業者作成のキャッシュフロー概要書は信用できない

不動産業者のキャッシュフロー概要書は甘い!?

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

不動産投資で物件を探している際に

 

業者から物件情報を紹介される

 

ケースがあります

 

 

 

 

 

 

 

 

その時に業者から物件を購入後にどのように

 

家賃が入り支出が出るかのキャシュフロー概要書を

 

参考にもらえることがあります

 

 

 

 

 

 

 

これまで不動産を購入したことがない人や

 

不動産を購入後にどのようにお金の流れが回るのか

 

不安な人にとってはキャシュフロー概要書は

 

参考になるでしょう

 

 

 

 

 

キャッシュフロー概要書の記載項目

 

・家賃収入

 

・ランニングコスト(電気代、水道代、インターネット代、清掃費用、管理会社への管理料など)

 

・固定資産税額

 

・毎月の融資返済額

 

・月額収支金額

 

・年額収支金額

 

・表面利回り

 

 

 

 

 

キャッシュフロー概要書は投資家として知りたい項目が

 

一通り記載されているので、購入を検討する物件に

 

ついて詳しく知ることができます

 

 

 

 

 

 

しかし、ここで注意して欲しいのが

 

キャッシュフロー概要書は一部間違いが

 

あるということです

 

 

 

 

 

 

仲介業者の立場としては

 

売買が成立しなければ手数料を

 

一円も得ることができません

 

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

買主に対して良い物件情報と見せたいので

 

利回りをわざと高くするような操作があるのです

 

 

 

 

 

 

例えば

 

・エレベーター設置の建物なのにエレベーターメンテナンス費用が計上されていない

 

 

 

・大家負担の電気料金は毎月1万円なのに5千円しか計上していない

 

 

 

・入居者の水道料金は大家負担なのに計上していない

 

 

 

・空室物件の募集家賃を高くすることで、満室想定家賃を高くする

 

 

 

 

 

業者の作成するキャッシュフロー概要書は

 

あくまでも参考程度であって

 

100%正確とは言い切れません

 

 

 

 

 

 

 

それなのに買主側で信用しすぎて購入してしまうことで、

 

想定家賃を得ることができずトラブルが

 

起こる可能性があるのです

 

 

 

 

キャッシュフロー概要は自分で裏付けを取ること

 

物件を購入する際には

 

必ず自分でもキャッシュフロー概要書を

 

作成しましょう

 

 

 

 

 

 

業者の提示してきた概要書を精査するだけでも

 

十分精度の高い収支計画書を作ることができます

 

 

 

 

 

必要なランニングコストが計上されているかや、

 

空室物件の募集家賃が適切かなどを

 

見直すだけでも確度の高い物件利回りを

 

割り出すことができます

 

 

 

 

 

 

 

物件を購入した後に想定していた利回りが低くなり

 

投資に失敗することを避けるためにも、

 

購入前には自分でも今一度業者のキャッシュフロー概要書は

 

確認するようにしましょう

 

 

 

 

ぜひご参考ください

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