1棟物件、区分マンション投資、築古物件投資の違い

自分の目的に合った投資をすること

 

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

不動産投資をする前には

 

自分の目的に合った投資をすることが

 

成功するためには必要です

 

 

 

 

 

 

 

そのためにはどんな物件を購入するのかを

 

予め知っておく必要があります

 

 

 

 

例えば

 

・キャシュフローだけで1000万円到達して会社を辞めたいと

 

思っているサラリーマンは1棟物件を中心に買うべきでしょう

 

 

 

 

・高額な1棟物件を買うのが怖い人は

 

区分マンションを現金で買うべきです

 

 

 

 

・高年収のサラリーマンや医者などは

 

毎年高額な所得税に困っていますので、

 

築古物件を購入して節税する必要があるでしょう

 

 

このように不動産投資には

 

その人の目的に応じて買うべき

 

物件が違ってくるのです

 

 

 

 

 

まずは自分の目的を

 

はっきりさせることが非常に大事です

 

 

 

1棟物件への投資

 

1棟物件の特徴は

 

土地と建物を担保にできるので

 

銀行融資を受けやすい特徴があります

 

 

 

 

 

 

 

 

つまり年収が700万円程度の会社員でも

 

比較的容易に銀行融資を受けることができます

 

 

 

 

 

 

 

自分の年収以上に

 

不動産のキャッシュフローを高めることも

 

実は1棟物件の投資にはできるのです

 

 

 

 

 

 

借り入れすることのデメリットはありますが

 

融資を受けて物件数を増やすことで

 

キャッシュフローが貯まるので最終的には

 

サラリーマンを引退することも可能になります

 

 

 

 

 

 

 

そのためには、

 

しっかりと利回りが高く融資期間も

 

長期に組める物件を選ぶ必要があるため

 

簡単に成功することはできません

 

 

 

 

 

 

しかし収益性の高い物件を増やし続けることで

 

会社からの給与以上にキャッシュフローが

 

積み上がるのです

 

 

 

 

 

 

 

また、1棟物件への投資は

 

不動産全般に関しての知識や空室の時の

 

行動量も非常に大事です

 

 

 

 

 

 

管理会社に全て任せるような対応だと

 

なかなか空室も埋まらないので、

 

大家が先陣を切って空室対策をする必要もあるので

 

骨の折れる時もあります

 

 

 

 

 

 

 

 

1棟物件は融資額が多く

 

空室対策の行動量も必要ですが、

 

それに応じて得られる収入が

 

大きいこともメリットです

 

 

 

 

区分マンションへの投資

 

区分マンションは

 

首都圏のターミナル駅近辺でも

 

金額的には2000万円程度から

 

購入できます

 

 

 

 

 

 

そのため1棟物件のように

 

銀行融資を使わなくても

 

現金買することがが可能です

 

 

 

 

 

 

借金して物件購入することに

 

リスクを感じている人には有効な

 

方法でしょう

 

 

 

 

 

 

 

また、区分マンションは首都圏内でも

 

比較的立地の良い場所で

 

買うことができます

 

 

 

 

 

 

 

 

1棟物件だと立地がいいところは

 

利回りが低く投資効率が悪い場合があるのですが、

 

区分マンションはそもそも立地する場所が

 

好立地の駅近に多いです

 

 

 

 

 

 

 

区分マンションは

 

入居付けも比較的容易に

 

行えるメリットがあるのです

 

 

 

 

 

 

 

さらには立地が良く

 

景気や不動産の値上がりによっては

 

キャピタルゲイン(売却益)

 

狙っていくことができます

 

 

 

 

 

 

 

区分マンションは

 

不動産価格の影響を受けやすいこともあるので、

 

割安で現金購入できれば売却益も

 

得ることができるようになるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

1棟物件にようにキャッシュフローや資産規模を

 

拡大する人向けではなく、安定した資産や借金を使わないで

 

堅実にコツコツと資産拡大したい人向けが

 

区分マンション投資です

 

 

 

築古物件

 

築古物件は耐用年数が超えた物件が中心です

 

 

 

 

木造アパートであれば耐用年数は22年ですので、

 

耐用年数を超えた物件を中古で購入すると

 

建物部分に関しは4年

 

減価償却することになります

 

 

 

 

 

 

 

そのため、年収が3000万円超えの

 

外資系サラリーマンやお医者さん、

 

会社経営者など毎年の所得税額が

 

高額で悩んでいる人が購入するべき物件です

 

 

 

 

 

 

 

 

 

築古物件は減価償却を短期間で

 

償却できるため節税効果が

 

非常に高い特徴があります

 

 

 

 

 

 

所得が高く毎年所得額が多くなる場合に

 

わざと耐用年数超えの古い物件を

 

購入することで節税ができるのです

 

 

 

 

 

 

ただし、築古物件投資のデメリットは

 

短期で減価償却を計上できる反面、

 

減価償却を全て計上してしまうことで

 

翌年から所得が一気に跳ね上がることです

 

 

 

 

 

 

 

給与所得に加えて家賃も

 

所得に加えることになるので、物件を売却して

 

再度古い物件を購入しなければ

 

ならなくなります

 

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

築古木造であれば4年で減価償却することになるので、

 

4年おきに物件の売買を継続していかなければ

 

いずれ税額が一気に増えることになります

 

 

 

 

 

 

 

 

ロバートキヨサキの本の金持ち父さん貧乏父さんにあったフレーズで

 

永遠に税金の先送りができるとありますが、

 

税金を永遠に先送りするには定期的に

 

物件を入れ替える必要があるのです

 

 

 

 

 

 

物件価格は景気状況によって値段の上下があるので

 

定期的に売買を繰り返すことで、

 

下値の時に物件を売ってしまうことで

 

節税はできるが売買益がマイナスになる

 

デメリットもあります

 

 

 

 

 

 

 

築古物件投資は所得税をコントロールすることで

 

節税が可能ですが不動産投資上級者や

 

高所得者が行う投資になります

 

 

 

 

 

 

 

しっかりと将来の所得額や物件からの所得を

 

あらかじめ計画的に計算することが

 

必要になる投資でもあります

 

 

 

 

ぜひご参考ください

関連ページ

関東と関西の敷金や保証金の清算方法の違い
関東と関西では敷金や保証金の清算方法に違いがありますので注意してください
不動産購入前の偽装満室には注意すること
不動産投資で物件を購入する時に満室偽装があるので注意してください
不動産の売買契約書の特記事項は必ず確認しよう!
不動産投資で売買契約書は非常に大事なことです。特に重要事項説明書の最後のページの特記事項には瑕疵担保などについて記載されているので特に大事です。
不動産業者と一緒に物件確認行くのは危険な理由とは
不動産の現地確認を不動産業者と一緒に行くと、自分のペースで物件確認できないので非常に良くないです。また義理を感じてついつい買い付けを入れてしまいそうになります。
個人から物件を買うと瑕疵担保免責になっている
個人から物件を購入すると瑕疵担保免責になっている可能性があります
不動産投資を家族や妻に納得してもらう方法
家族や妻は不動産投資に反対することが多いですが、どうすれば納得してくれるのでしょうか?
不動産業者の営業とは割り切って付き合うべき理由
不動産投資では担当営業と割り切って接するのが必要です。面談後に連絡がなくなることも多いです
ブローカーや宅建免許を持っていない不動産会社から物件購入
ブローカーや宅建免許を持っていない営業担当から物件を紹介してもらって物件を買ってもいいのでしょうか?
不動産投資は両手取引と片手取引どちらが良いのか?
物件を購入する際には両手取引と片手取引がありますが、両手取引で物件を購入してもいいのでしょうか?
区分マンションの在庫が目立つ!2018年は価格下落する?
中古マンションの在庫が増えてきているようです。2018年は物件価格は下がるのではないでしょうか?
不動産投資で家賃やキャッシュフローを貯めれないと失敗する
不動産投資では家賃やキャッシュフローを貯めれないと修繕費や空室時の広告費を払うことができなくなります。
不動産投資で崖の下や崖の上の物件を購入してもいいのか?
崖上や崖下の物件を購入するのは問題ないですが、しっかりと法律に沿って建てられているのか確認しましょう。
東京、大阪など大都市でも治安が悪いと入居付けしにくい
東京や大阪など大都市圏でも治安が悪い地域だと入居付けがしにくくなります。
不動産投資は覚悟が必要!一度始めたら簡単には辞められない
不動産投資は一度始めたら売却できるまで続けなければなりません。株やFX、仮想通貨のように簡単に売買できないのです。
不動産投資は外観で物件を選んではいけない理由
不動産投資では物件を外観やデザインで選ぶのは良くありません。しっかりと利益の出る物件を購入するのが大事です。
不動産投資で成功するには物件の相場感を身につけるべき
不動産投資では物件の相場感が分かることで、買うべき物件と買うべきでない物件の見分けがすぐにできるようになります。
不動産投資は津波のリスクがある物件を購入してもいいの?
津波のリスクがある地域の物件を購入してもいいのでしょうか?
定期預金を担保にすると不動産融資を有利に受けれるのか?
定期預金を担保にすると不動産融資を受けれるのかについて説明
新築木造アパートで間取りの狭い部屋を購入するのは注意!
新築物件でも間取りが狭い物件を購入するのは注意です
2022年の生産緑地問題は不動産投資にどう影響する?
2022年に生産緑地制度が終了するので、大規模な数の宅地が増えると予想されます。首都圏で不動産を購入する場合には賃貸需要がある地域で購入するようにしましょう。
物件購入で指値や値引きをするには正当な理由が必要
不動産投資では値引きや指値交渉は簡単にはできません。しっかりとした理由がないと交渉してもらえないです。
不動産投資はリスクをコントロールできる投資であり事業
不動産投資はリスクコントロールできるので、株式やFX,仮想通貨のように失敗しにくい
入居率の相場確認にはライバル物件の調査が大事
物件購入する前には必ず現地近くのライバル物件の空室率をチェックしておくのが大事です
不動産投資は初心者や初めてが大変で慣れれば難しくなくなる
不動産投資は一棟目が一番大変で、始めてしまうと2棟目3棟目はそれほど難しくなくなります
不動産投資を始めるのが怖いなら区分を現金買から始めるべき
最初から融資を受けて物件購入するのが怖いなら、現金買から始めるのが良いです
【家賃設定が高すぎ】新築利回り詐欺には気をつけよう!
新築物件なので利回りを簡単に操作できるような詐欺的な行為があるので注意してください。購入前には家賃相場を確認することで防げます
登記簿記載の土地・建物面積は正しいわけではない
登記簿の面積は必ずしも正しいわけではないです。正しいのは測量した実測値です
物件購入前には現地の騒音問題を確認しておくべき
物件購入前には騒音問題を確認しておかないと、退去の原因になる
【新築物件のデメリット】購入後に入居者募集する必要がある
新築物件は購入直後に自分で入居付けをしなければなりません
入居付けは首都圏のハズレより地方都市の中心部が良い
地方都市の中心部なら大都市の郊外や外れよりも入居付けがしやすいことがあります
不動産業者と面談すると勉強できるメリットがある
不動産投資で物件紹介のために業者に訪問すると、ためになる知識を得ることができるので勉強になることが多い
築浅RCは自己資金を入れないとキャッシュフロー悪い?
人気の築浅RCは融資期間が長いのですぐに売れてしまうのですが、価格が高いので自己資金を入れないとキャシューフローが悪くなります
家賃高すぎ!新築物件売れ残り物件を購入するのは注意!
新築物件なのに売れ残りは家賃設定が高い過ぎる可能性があります。相場家賃を確認することで購入後の家賃下落リスクを防ぐことができます
値段が高すぎる場合、指値金額を記載して業者へ連絡するべき
物件価格が高すぎて購入できない場合にはいくらまで下がれば購入するのかを示してあげた方が良いです。業者も指値の基準が分かるので親切です
不動産投資で長期融資を受けるデメリット
長期融資は物件売却の時に残債が減っていないデメリットがあります
不動産投資をするなら再開発される地域で物件購入するべき
物件購入するなら再開発される地域で購入した方が、家賃の上昇や売却額の上昇などメリットがある
購入物件の残置物やゴミは前大家に依頼して片付けてもらう
購入物件が汚い場合やゴミがある場合には、売主にきれいにしてもらうのが良いです。
長期間ネット掲載物件は儲からない場合が多い!?
ネットに長期掲載されている物件は売る気がない売主か、債務が多くて高値でないと売れないのかのどちらかです
不動産購入前に現地物件を必ず確認するべき理由
現地確認をすることでエレベーターがあったり、空室が増えていたりとデメリットを確認することができます
業者への家賃設定の電話確認は嫌がられる!?
家賃設定の確認で地場の仲介業者に電話連絡することが大事ですが、実は電話するのが不安だったり苦手だったりすることがりますが、親切に対応してくれることがほとんどです
1棟物件購入前には詳細なランニングコストを確認する
一棟物件購入前に詳細なランニングコストを確認することで、購入後のキャッシュフローを改善できます
不動産は買い急ぐと失敗する!?じっくりと待つと成功する
不動産投資は買い急いで利益のない物件を買っても成功しません。価格が下がるまでじっくりと待つことも大事です
指値幅が大きくても業者へは買付希望額を伝えるべき理由
値引き額である指値幅が大きくても、業者へは買付希望額は伝えるべきです。次回から希望に合う物件を紹介してもらいやすくなります。
アメリカ経済・株価が日本の不動産価格を決めている!?
日本の不動産価格はアメリカ経済に左右される。アメリカ株価が上がれば日本株も上がり、不動産価格も上昇する
不動産投資は一人だと孤独で不安!大家仲間がいると安心!?
不動産投資は独りで行うものです。そのため、初心者や未経験者にとっては孤独と不安が大きいです。
新築区分マンション投資をすると不動産投資に失敗する理由
新築区分マンション投資は赤字になるので、節税できるからと始めると全く儲からなくなります
仮想通貨(ビットコイン)と不動産投資の違い
仮想通貨のビットコインと不動産投資は根本的に投資か投機かの違いがあります
メゾネットタイプの間取りは入居付けに不利?デメリットは?
入口扉が一列のメゾネットタイプは入居付けに苦労する?
不動産投資での買い付け判断はスピード重視で行うべき理由
不動産投資で業者から物件情報を教えてもらった後は、できる限り早く返答すると業者としても嬉しい
不動産投資で連棟式住宅(長屋)を購入するデメリット
長屋や連棟式物件を購入するのは、銀行融資が付きにくいなどのデメリットがありますので注意してください
物件購入前は昼と夜の2回現地確認しておくことが大事
物件購入前に夜の状況も確認しておくことで安全性や防犯性などを確認できるので、女性の入居者が安心するかなどを確認することができます
不動産投資は固定費のランニングコストを下げると成功する?
不動産投資では固定費の運営費やランニングコストを下げることが成功するには大事なポイントになります
サブリースは敷金や修繕費でトラブルになるデメリットがある
サブリースは敷金や礼金など大家側が受け取れません。さらに高額な修繕費を請求されるリスクもあるので注意してください。
不動産投資で土地から仕入れて新築するのは儲かるのか?
新築物件を土地から仕入れるのは実は規制が多く儲からないリスクがある。また貸し出すまでに時間がかかるデメリットがある。
不動産購入時の諸費用は8%!初年度は赤字になり還付あり?
不動産投資で物件を購入すると諸費用は物件価格の8%程度です。そのため、初年度は赤字になるため税金の還付を受けれることがあります。
2020年東京オリンピック後には建築費用が下がる?
2020年の東京オリンピックに向けて建築ラッシュが起こっているので、不動産価格も上昇しています。そのため利回りの低い新築が多いのです。
家賃保証・サブリース契約するなら契約書の修正をするべき!
家賃保証やサブリース契約は業者に有利になる条件が多いです。そのため大家側としては不利になるので修正できるところは交渉するべきだと思います
新築物件のデメリット!家賃発生まで時間がかかる
新築物件は建築竣工まで時間がかかるので家賃発生まで時間がかかるデメリットがある
不動産投資のオトリ広告には気をつけるべき理由
売主の中にはオトリ広告を使用することで多くの問い合わせを取ろうとする業者がいます。実際にはすでに他社で話が進んでいることが多いのでオトリ広告には気を付けてください
不動産購入時の仲介手数料無料の仕組みとは?
不動産業者によっては仲介手数料無料にしていることがありますが、実はその金額分が物件価格に上乗せされていることがあるので注意するべきです
ネットで物件を買う時には専任か専属専任から購入すべき
ネットで物件を探す場合には専任契約の会社を選ぶと良い

ホーム RSS購読 サイトマップ
お問い合わせ twitter 相談・コンサルティング