土地から仕入れて建物を建築するのはリスクが高い

土地仕入れは規制が多くハードルが高い

 

 

 

どうも

 

投資家タケです!

 

 

 

 

 

不動産投資で新築物件を購入する場合、

 

土地から仕入れた方が安くでき

 

利回りの高い物件を購入できると思うでしょう

 

 

 

 

 

 

確かに安い土地を自分で仕入れることができれば、

 

安く仕入れた金額は利回りとして

 

跳ね上がることでしょう

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

実は素人が土地から仕入れることは

 

かなりハードルが高いと思います

 

 

 

 

 

 

上手く土地を仕入れることができたとしても、

 

その土地にどんな建物が建つのかは

 

分からないからです

 

 

 

 

 

 

建物を建てるには

 

たくさんの規制

 

クリアしなければなりません

 

 

 

 

 

建物を建てる時の規制の一部

 

・斜線規制(日光の時間)

 

・高さ制限(2階までしか立てられない)

 

・用途制限

 

・容積率(階数の制限)

 

・建ぺい率(建物面積の制限)

 

 

 

 

100平米の土地があったとしても

 

建ぺい率が60%であれば1フロアが

 

60平米までの建物しか建てることができません

 

 

 

 

 

 

 

 

広い土地だからといって

 

広い建物を建てることが

 

できるわけではないのです

 

 

 

 

 

建物を建てるには

 

たくさんの規制をクリアしなければならず、

 

実は思ったようなアパートやマンションを

 

建てることができないリスクがあります

 

 

 

 

 

建売はスピードが早く手間がかからない

 

新築物件の場合には建売

 

購入するのが一般的です

 

 

 

 

 

 

 

すでに建物を施行中だったり、

 

建物の施工計画まで完了している場合が多く、

 

内装や設備なども全て決まっている状況で

 

あとは購入するのかしないのかを

 

判断するのが一般的に多いです

 

 

 

 

 

 

 

土地から仕入れる場合に比べて、

 

オーナー側で検討する手間や労力が

 

一切かからないメリットがります

 

 

 

 

 

 

しかも、

 

プロの業者が建物の設計までするので

 

賃貸需要に合わせて建物を建ててくれます

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そのため購入後も入居付けが楽だったり、

 

需要がある間取り(1K、1LDK)で

 

設計してくれるのもメリットです

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地から仕入れは

 

利回りを高めることができるかもしれませんが、

 

建物を1から設計する必要があるのが

 

デメリットでもあります

 

 

 

 

 

土地仕入れは融資返済が待ったなし

 

土地から仕入れて建物を建てる場合、

 

建物の設計から竣工までは

 

1年はかかるでしょう

 

 

 

 

 

木造であれば

 

建物を建てるのは4ヶ月程度で可能ですが、

 

RCであれば9ヶ月程度かかります

 

 

 

 

 

 

 

そのため

 

建物の設計から始めるのであれば、

 

入居者に貸し出すのは1年後です

 

 

 

 

 

 

 

その間の銀行返済は待った無しです

 

 

 

 

 

利息分だけの猶予で

 

待ってもらえるかもしれませんが、

 

家賃収入が入るのが1年後であれば

 

かなりのリスクがあります

 

 

 

 

 

 

 

 

しかも、

 

建物を建てる業者が倒産しない保証もありません

 

 

 

 

 

 

 

万が一倒産することが起きたり、

 

業者に逃げられたりしたら

 

建物が立たないこともあり得るでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そうなれば銀行への返済もできなくなってしまいます

 

 

 

 

 

 

 

一方で建売の新築であれば、

 

業者が責任を持って建築してくれます

 

 

 

 

 

 

 

 

決済は建物が完成してからになるので、

 

業者に逃げられるリスクがないし、

 

建物が建たないリスクもないでしょう

 

 

 

 

 

 

 

 

 

利回りを高くできる理由で

 

土地から仕入れて建物を建てるのは

 

実は色々とデメリットもあります

 

 

 

 

 

初心者やまだ物件を持っていない人は

 

できれば建売の新築を購入する方が

 

安心して始めることができるでしょう

 

 

 

 

 

ぜひご参考ください

 

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