投資家タケの不動産投資

物件購入記事一覧

関東と関西の敷金や保証金の清算方法の違い

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する時には関西と関東では習慣が違います。特に、入居者から預かっている敷金や保証金を買主に引き渡すのが関東で、引き渡さないのが関西です。そのため、関東の人が関西の物件を購入する際には敷金が清算されないので、この文化を知らないと非常に困ってしまいます。つまり、...

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不動産購入前の偽装満室には注意すること

どうも投資家タケです!不動産投資で1棟物件を購入する時には、満室物件の方が売れやすいです。これは当たり前です。誰だって空室がある物件よりも満室物件の方が印象が良いです。人気物件だと思うし、入居付けがしやすいと思うし、買った瞬間から満室の家賃が振り込まれるので買い手側の立場で考えても、空室がある物件よ...

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不動産の売買契約書の特記事項は必ず確認しよう!

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する前には必ず売買契約書とそれに伴う説明が記載されている重要事項説明書にサインと印鑑を押します。重要事項説明書とは契約書に記載されている内容をより詳しく解説することを目的にしています。そのため、契約書内の法律や契約書に加えるべき大事な情報などがたくさん記載...

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不動産業者と一緒に物件確認行くのは危険な理由とは

どうも投資家タケです!楽待や健美家に掲載されている物件情報から自分の木になる物件情報を知った後、不動産業者に電話連絡すると物件情報を教えてもらます。その際に、業者さんから一緒に物件を確認しに行こうと言われることがあります。業者さんの言い分としては、これからちょうど見に行こうと思っていたや、時間に余裕...

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個人から物件を買うと瑕疵担保免責になっている

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する時に瑕疵担保が付いていない場合があります。瑕疵担保とは建物に見えない不具合などがあった場合に売主に対して賠償責任を取ってもらえることです。例えば、・シロアリ被害・屋上の水漏れ・躯体部分の損傷・建物の傾きしかし、売主が個人の場合や法人でも宅建業者以外の場...

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不動産投資を家族や妻に納得してもらう方法

どうも投資家タケです!不動産投資を良く知らない家族や妻に対して説得するのは非常に難しいです。不動産投資を極端に怖がっていたり、リスクが高いと思っている人もいるので、家族や妻が納得するのは非常に難しい問題です。特にバブルの崩壊を体験している世代にとっては不動産は悪、恐怖などマイナスなイメージを持ってい...

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不動産業者の営業とは割り切って付き合うべき理由

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入しようと思ったら、インターネットのサイトで物件を探すか不動産業者から物件を紹介してもらう場合がほとんどです。特に業者の場合には、水面下の物件やまだ市場には情報として出ていない物件などを持っている場合があります。地主とのコネクションや相続案件など自社独自の情...

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ブローカーや宅建免許を持っていない不動産会社から物件購入

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入するときにはインターネットで物件を探すか、不動産会社の営業さんから物件情報を紹介してもらうのが一般的です。ただし、不動産会社の営業さんの中には宅建免許を持っていない人も中にはいます。宅建免許は不動産会社にとってはなくてはならない資格試験です。法律に関するこ...

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不動産投資は両手取引と片手取引どちらが良いのか?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入するときに仲介してくれる業者が売主と買主の間に何社入っていますか?売主と買主の間に1社であれば両手取引売主ー業者ー買主売主と買主の間に2社以上であれば片手取引売主ー業者ー業者ー買主売主ー業者ー業者ー業者ー買主仲介する不動産会社にとっては当然仲介手数料を多く...

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区分マンションの在庫が目立つ!2018年は価格下落する?

どうも投資家タケです!先日、日経新聞で東京の中古区分マンションの在庫が増えているニュースを読みました。マンション売れ残りが目立つみたい!2018年は不動産価格は下がるだろう! pic.twitter.com/LfZAr14afx— 投資家タケ (@tousikatake) 2017年12...

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不動産投資で家賃やキャッシュフローを貯めれないと失敗する

どうも投資家タケです!不動産投資では銀行融資を受けて物件を購入するのが一般的です。そのため、融資を受けて一棟物件を購入しても毎月の手残りとしては物件価格の2%程度残れば合格とされます。仮に1億円の物件を購入したとして、その2%であれば200万円が手元に残る計算です。この200万円は家賃収入から銀行返...

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不動産投資で崖の下や崖の上の物件を購入してもいいのか?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に不安に思うのが、崖の上に物件があったり、崖の下に物件がある場合です。崖崩れになるリスクが怖くて、あんまり好んで購入する気持ちにはなれないのが普通ではないでしょうか?でも実際には、建物が建つ時には役所の規制や基準をクリアしないと作ることができないので...

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東京、大阪など大都市でも治安が悪いと入居付けしにくい

どうも投資家タケです!不動産投資では入居付けがしやすい地域として、大都市があります。東京や大阪、名古屋などは人口が多いので安定して入居者を確保しやすいので、誰しもがそれらの地域の物件を欲しがります。しかし、実際に住んだことがない人や地域について詳しく知らない人が物件を購入する時には、治安についての知...

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不動産投資は覚悟が必要!一度始めたら簡単には辞められない

どうも投資家タケです!不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者からでも銀行融資を受けることで始めることができます。しかし、一度不動産投資を始めるとその後簡単に後戻りはできません。株やFX、仮想通貨のような金融商品と違って一度所有すると買値より高値になることはありません。そのため、購入額よりも...

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不動産投資は外観で物件を選んではいけない理由

どうも投資家タケです!不動産投資を始めたばかりの頃は、物件を購入する際には建物のデザインや見た目ばかりを気にしていました。デザインがよければ良い物件のように考えていたほどです。でも、ある時それは大きな間違いだと気付きました。当たり前ですが、私が不動産投資をする理由はただ一つ。お金持ちになりたいからで...

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不動産投資で成功するには物件の相場感を身につけるべき

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する時に大事なスキルとして、物件情報を見た瞬間に儲かる物件か儲からない物件かを見分けることです。例えれば魚屋であれば美味しい魚か美味しくない魚を一瞬で見分ける中古車査定であれば高値で売れるものと売れないものを一瞬で見分ける不動産投資も職人のように物件情報を...

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不動産投資は津波のリスクがある物件を購入してもいいの?

どうも投資家タケです!不動産投資を行うリスクとして自然災害があります。特に津波に関しては2011年の東日本大震災があったように、建物が津波によって流される被害がありました。津波の被害に合えば、建物が海水で痛みますし、そもそも建物ごと流されるリスクがあります。物件を購入する場合、なるべく津波被害のない...

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定期預金を担保にすると不動産融資を有利に受けれるのか?

どうも投資家タケです!不動産投資をするときに銀行融資を多く借り入れしたい場合、銀行によっては定期預金を担保に借り入れできることがあります。定期預金は普通預金と違ってお金の出し入れが自由ではなく、一定期間は預金をすることでその後、引き出しが可能になります。そのため、コツコツと貯金をしておくことで預金額...

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新築木造アパートで間取りの狭い部屋を購入するのは注意!

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に新築木造の物件を検討することもあるでしょう。特に東京など首都圏のように基本利回りが低い地域でも、新築木造は融資期間も長くとれるので、キャッシュフロー的にはそれほど悪くはないです。劣化等級2など取得している場合には木造でも融資期間30年としてくれる銀...

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2022年の生産緑地問題は不動産投資にどう影響する?

どうも投資家タケです!1992年から首都圏を中心に生産緑地制度というものが開始されました。東京などの都会の農地を守ろうという試みと、都会の中に緑地を少しでも残そうということから始まったようです。そのため東京のようなビルや建物が多い大都市の中にも関わらず、なぜか梨畑があったり、畑があったりします。その...

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物件購入で指値や値引きをするには正当な理由が必要

どうも投資家タケです!不動産を購入するときに指値と呼ばれる値引き交渉をすることはあります。しかし、そのほとんどがなかなか通らないことを感じていませんか?事実私も、これまで何度も指値をしてきましたが、全く通らなかったです。指値をするにはしっかりとした理由付けが重要なんです。こちらの要求ばかり伝えても、...

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不動産投資はリスクをコントロールできる投資であり事業

どうも投資家タケです!私が考えるに不動産投資は投資でありながら極限までリスクをコントロールできると思います。そのため、しっかりと検討して物件を購入、管理、運営することで不動産で失敗することを防げると思います。例えば、・購入後に入居率が低いのがリスクだと思うなら、入居付けがしやすい地域の物件を買う・地...

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入居率の相場確認にはライバル物件の調査が大事

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に、買い付け入れる物件周辺のアパマンの入居率を調べることはその後の賃貸経営にとって重要です。特にライバル物件の入居率を調べておくことで、自分の物件の入居率の参考になります。購入時にすでに満室だっとしても、ライバル物件の入居率が30%程度であれば、購入...

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不動産投資は初心者や初めてが大変で慣れれば難しくなくなる

どうも投資家タケです!不動産投資は土地と建物を購入し、賃貸経営を行うという性質からも物件を購入する際に大きな金額を借り入れしますそのため、これまで大きな金額の借金をしたことがない人にとっては非常に怖いと感じるものです区分のマンションでも数千万円するものもあるし、1棟物件になれば数億円の借り入れも普通...

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不動産投資を始めるのが怖いなら区分を現金買から始めるべき

どうも投資家タケです!不動産投資を始める場合、物件を融資を受けて購入するのが一般的です小さな区分マンションでも1千万円単位でするものがあります現金で買うことが難しい場合には銀行から融資を受けて購入することになるでしょう初めて不動産投資をする人や、これまで不動産を購入したことがない人の場合には怖くなっ...

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【家賃設定が高すぎ】新築利回り詐欺には気をつけよう!

どうも投資家タケです!不動産投資をして物件を購入する時に、新築物件を購入検討する場合があります中古物件の利回りも下がってきている状況であれば、ある程度利回りが低くても修繕リスクがない新築物件を選んでしまった方がいい場合がありますそんん時に注意してほしいのが、新築物件の家賃設定です家賃を設定を相場より...

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登記簿記載の土地・建物面積は正しいわけではない

どうも投資家タケです!不動産投資をして物件を購入する場合、登記簿を確認する場合がありますその登記簿ですが実際の物件の状況とは違う場合があります特に登記簿に記載されている面積に関しては、実際の面積と違う場合があります売り物件が公簿売買となっている場合には実際に測量をしているわけではないので、面積も正し...

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物件購入前には現地の騒音問題を確認しておくべき

どうも投資家タケです!不動産投資をして物件購入する際の現地確認で大事なのこととして、騒音チェックがあります入居者の中には物件の近くに騒音を出す施設や工場がある場合、ストレスや不快感を感じて退去する場合があります物件を所有しても退去が相次いでしまっては、収益を上げることができなくなりますそのため、入居...

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【新築物件のデメリット】購入後に入居者募集する必要がある

どうも投資家タケです!新築物件を購入するときのデメリットとして、購入直後から募集を開始する必要があります中古物件であれば購入と同時に入居者を引き継ぐことができますが、新築物件であればゼロの状態から入居者を募集する必要があるのですそのため、銀行融資を受けて物件購入する場合には入居者がまだいない状態で購...

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入居付けは首都圏のハズレより地方都市の中心部が良い

どうも投資家タケです!不動産投資では物件の購入場所によって、その後の入居付けに大きな影響を与えますそのため賃貸需要がある地域で物件を購入しないと、物件を購入したのに入居者がつかないデメリットがあります安易に考えてしまうのは、首都圏だから安心だという発想です首都圏であっても中心部以外の外回りの地域に関...

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不動産業者と面談すると勉強できるメリットがある

どうも投資家タケです!不動産投資をして物件を購入する際にはインターネットで物件情報を探すのか、不動産業者から物件情報を聞くのかがあります水面下の物件や未公開物件情報を得るには、どうしても業者から直接得る方法しかないですインターネット掲載の物件であれば日本中に情報が全て出回っている状態ですので、誰でも...

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築浅RCは自己資金を入れないとキャッシュフロー悪い?

どうも投資家タケです!不動産投資でキャッシュフローを最大化する方法として築浅RCを長期融資で購入するのが王道ですRCは耐用年数が47年と木造(耐用年数22年)に比べて長期なため、築年数17年程度のRCを中古で購入したとしても30年融資が可能になりますそのため、月々の返済額を最小限に抑えることができる...

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家賃高すぎ!新築物件売れ残り物件を購入するのは注意!

どうも投資家タケです!不動産投資で新築物件を購入すると、家賃設定が間違っていなければほぼ入居者はつきますむしろ新築物件であれば相場より多少割高でも入居者はつくでしょう特に、首都圏のように人口が多い地域であれば新築物件なら満室稼働で始まるのが普通だと思いますしかし、中には新築なのに半年も空室が続いてい...

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値段が高すぎる場合、指値金額を記載して業者へ連絡するべき

どうも投資家タケです!不動産業者から物件情報を紹介してもらった後に、物件の利回りが低い場合には値下げのための指値をする必要がありますとくに家賃設定が高めに設定されていて、次空室になったら家賃を下げなければならない場合には利回りも下がってしまうことになりますそんな時に物件情報を紹介してもらった業者さん...

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不動産投資で長期融資を受けるデメリット

どうも投資家タケです!不動産投資をする中で長期融資を受けることは、毎月のキャッシュフローを多く取れる点で非常に有利ですしかし、キャッシュフローをたくさん取れるメリットがあるのと引き換えに、銀行へ返済する元金分が少なくなるデメリットがありますこれは当たり前で、融資期間が10年と30年で比べれば融資期間...

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不動産投資をするなら再開発される地域で物件購入するべき

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入するなら、できる限り再開発される地域を狙って物件購入するのが良いです首都圏や関東地域でも既に発展している地域がありますが、再開発は駅周辺にタワーマンションや大きなショッピングモールを作って新たな街作りをしますそのため、これまで以上に経済発展と人口増加が期待...

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購入物件の残置物やゴミは前大家に依頼して片付けてもらう

どうも投資家タケです!不動産投資で中古物件を購入する場合、前大家から物件を引き継ぐことになります前大家によっては、管理会社に全てを任せている人がいて、物件の現地確認も定期的に行わずに放置している人もいますそんな大家の物件はにはエントランスや共有部に放置された洗濯機や家具などが散乱していることがありま...

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長期間ネット掲載物件は儲からない場合が多い!?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に、インターネットの楽待や健美家を見ることはあるでしょうもしくは、不動産業者に物件を紹介してもらうこともあるでしょう特にインターネットは常に物件情報を確認できるので、1ヶ月も2ヶ月も前から掲載されている物件を見つけることもあるでしょう業者から紹介され...

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不動産購入前に現地物件を必ず確認するべき理由

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する前には必ず現地物件は確認するべきです特に一棟物件なら100%現地確認しておかないとその後の入居付けが難しくなったり、ランニングコスト面で多くの経費がかかったりと失敗する確率が高まります現地確認することで以下のことを確認できます・現時点の空室率(現時点で...

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業者への家賃設定の電話確認は嫌がられる!?

どうも投資家タケです!不動産を購入する前には必ず家賃設定の調査を行いますが、その際に必ず一度は現地の地場の仲介業者さんに電話をしますこの時に、電話をするのが怖いとか業者さんから嫌がられるのではないのかという不安があるかもしれません仲介業者さんは入居者をつけるのが仕事なので家賃設定で電話すると、うざっ...

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1棟物件購入前には詳細なランニングコストを確認する

どうも投資家タケです!不動産投資で1棟物件を購入する前には必ず詳細なランニングコストを確認しておくべきです業者から概算の金額と項目を教えてもらえるでしょうが、シュミレーションの材料としては不足しています最終的に、買付証明書を入れる前の段階では実際に現時点で売主側でかかったランニングコストの項目と費用...

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不動産は買い急ぐと失敗する!?じっくりと待つと成功する

2018年1月現在ですが、不動産への銀行融資は2017年ごろから徐々に厳しくなってきておりますそのため、これまでアパートローンと言われるような不動産融資を受けて物件を購入してきたサラリーマン層を中心に、不動産の購入が徐々に厳しくなってきておりますこれまでは潤沢な銀行融資があったため、フルローンやオー...

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指値幅が大きくても業者へは買付希望額を伝えるべき理由

どうも投資家タケです!不動産を購入する際に、業者から物件を紹介してもらうことが一般的ですその際に、自分の理想の利回りでない物件も紹介されます例えば、自己資金を使わないで物件を購入するなら利回りは高くないとキャッシュフローが回りません利回り5%であれば自己資金を2割程度入れる必要があるでしょうが、利回...

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アメリカ経済・株価が日本の不動産価格を決めている!?

どうも投資家タケです!日本の経済はアメリカ経済に大きく影響を受けますアメリカのダウ平均株価が2018年現在非常に高いですが、それに追従して日本経済も高値で推移しています2018年1月時点で日経平均株価は2万4千円を推移位していますこれは日本人が株を買っているわけではないです日本株の7割が外国人投資家...

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不動産投資は一人だと孤独で不安!大家仲間がいると安心!?

どうも投資家タケです!不動産投資はチームプレイではないし、仲間組織で行うものではなく、自分一人で行う事業ですスポーツでいうとバスケット、サッカー、野球などチームプレイではなく、ゴルフや柔道、剣道などのように自分一人の個人競技ですそのため、どうしても仲間や相談できる人に巡り合うチャンスが少ないですむし...

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新築区分マンション投資をすると不動産投資に失敗する理由

どうも投資家タケです!不動産投資で失敗する代名詞は『新築区分マンション投資』と言われるくら有名な話です新築区分マンション投資は購入直後から銀行返済金額よりも家賃収入の方が低く、赤字になりますそのため、税金は低く抑えられますが、結果として手元のお金(キャッシュフロー)は赤字になるので、儲かりません医師...

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仮想通貨(ビットコイン)と不動産投資の違い

どうも投資家タケです!2017年末にビットコインに代表されるような仮想通貨が一気に値上がりしたニュースがありましたビットフライヤーやコインチェックのような仮想通貨取引所に登録をして、仮想通貨の購入を始めた人もたくさんいたことでしょうこの記事では不動産投資と仮想通貨の違いを私なりにまとめてみましたセキ...

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メゾネットタイプの間取りは入居付けに不利?デメリットは?

どうも投資家タケです!アパート・マンションなど一棟物件を購入する場合、入り口扉が一階部分に全部付いている物件があります通常であれば、2階、3階は外階段を使って上に登るのですが、メゾネットは一回に入り口扉があるのです2階に住んでいる人は、扉を開けた瞬間に階段になっている構造ですこのメゾネットタイプは、...

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不動産投資での買い付け判断はスピード重視で行うべき理由

どうも投資家タケです!不動産投資をするときに物件情報を不動産業者から紹介されるケースは多いと思います楽待や健美家などネットのサイトから物件を探すこともあるでしょうが、ネット掲載物件は売れ残りが多く、利益の出るような美味しい物件は少ないのが現実ですそのため、不動産業者から物件を紹介してもらうことは、不...

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不動産投資で連棟式住宅(長屋)を購入するデメリット

どうも投資家タケです!不動産投資では連棟式物件(長屋)が売られていることがあります古い昔の建物に多い構造で、隣同士が壁でつながっている建物構造です普通、戸建物件は土地が区画され建物同士はくっついていませんが、長屋になると建物壁同士がくっついているのですアジアなどにいくと街中でよくみかけることが多い構...

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物件購入前は昼と夜の2回現地確認しておくことが大事

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際の物件確認を昼間に行う人は多いと思いますしかし、実は夜にも行うのが大事なのです入居者に貸し出す収益用不動産のアパートやマンションは女性が住むことを想定して購入する必要があります男性だけをターゲットにすると、女性の入居者を取りこぼすことになるので入居率...

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不動産投資は固定費のランニングコストを下げると成功する?

どうも投資家タケです!不動産投資で成功する大事なポイントは運営費・ランニングコストを最小限に抑えることです不動産投資の運営費・ランニングコストとは・共有部の電気代・共有部の水道代・清掃費用・管理料・入居者へのインターネット費用・退去時の修繕費・入居付け時の広告料不動産投資の運営費・ランニングコストは...

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サブリースは敷金や修繕費でトラブルになるデメリットがある

どうも投資家タケです!不動産投資ではサブリース会社に物件管理を委託することで、決まった家賃を毎月受け取れるメリットがあります大家としては安定した収入ということで非常に嬉しいのですが、その反面デメリットもありますその代表的なものが敷金・礼金・更新料などの一時金を受け取れないことです特に礼金・更新料に関...

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不動産投資で土地から仕入れて新築するのは儲かるのか?

どうも投資家タケです!不動産投資で新築物件を購入する場合、土地から仕入れた方が安くでき利回りの高い物件を購入できると思うでしょう確かに安い土地を自分で仕入れることができれば、安く仕入れた金額は利回りとして跳ね上がることでしょうしかし、実は素人が土地から仕入れることはかなりハードルが高いと思います上手...

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不動産購入時の諸費用は8%!初年度は赤字になり還付あり?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入するときに、諸費用として物件価格の8%程度がかかります物件購入時の諸費用・印紙代・仲介手数料・登記費用(司法書士への報酬)・火災保険・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・抵当権設定費用など1億円の物件があればその8%の800万円が諸費用として...

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2020年東京オリンピック後には建築費用が下がる?

どうも投資家タケです!2020年に東京オリンピックがあるため東京ではインフラ整備が進んでいます競技場の建設や道路の整備などで建築に関する職人や材料が不足していますそのため、建築費用が関東を中心に高騰している状況です不動産でも新築アパートやマンションなども職人の不足から建築費用が高騰している状況で、物...

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家賃保証・サブリース契約するなら契約書の修正をするべき!

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に家賃保証やサブリース契約にすることで、家賃保証を受けれるメリットがあります。しかし、デメリットとして契約更新時にほぼ確実に家賃が減額されるし、入居者の退去と同時に家賃を減額されるでしょうさらには、退去後の修繕費用も高額な金額を請求されるリスクがあり...

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新築物件のデメリット!家賃発生まで時間がかかる

どうも投資家タケです!不動産投資で新築物件を購入する場合、建物がまだ造られる前に情報をもらうケースがあります土地買収は終わっているでしょうが、建築予定地にまだ既存の物件が建っている段階で物件を紹介されることもあるのですその場合、新築予定の物件が竣工して貸し出しができるまで、木造であれば半年、RCであ...

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不動産投資のオトリ広告には気をつけるべき理由

どうも投資家タケです!不動産投資をする中でインターネットの楽待や健美家などから物件情報を探す場合があると思います自分の気になる物件情報があればすぐに業者に問い合わせるのは大事なことですしかし、業者の中にはオトリ広告と言って投資家を呼び込むための広告を使用しますオトリ広告なので、他社ですでに買い付けが...

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不動産購入時の仲介手数料無料の仕組みとは?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に、仲介手数料無料で物件を購入できる業者が存在します物件価格が高額な1棟物件であれば仲介手数料は物件価格の3%程度を業者に払う必要があります例えば1億円の物件であれば3%の300万円2億円であれば600万円が仲介手数料ですそのため、仲介手数料分の出費...

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不動産投資の手法(1棟物件、区分マンション、築古物件)

どうも投資家タケです!不動産投資をする前には自分の目的に合った投資をすることが成功するためには必要ですそのためにはどんな物件を購入するのかを予め知っておく必要があります例えば・キャシュフローだけで1000万円到達して会社を辞めたいと思っているサラリーマンは1棟物件を中心に買うべきでしょう・高額な1棟...

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ネットで物件を買う時には専任か専属専任から購入すべき

どうも投資家タケです!不動産投資をする時に楽待や健美家といったインターネットサイトから物件情報を得ることがありますその時に1物件に対して複数の業者がネットで物件情報を提供していることがあります複数の業者が情報を出している場合、どの業者に問い合わせた方がいいのかわからなくなる場合もあるでしょう単純に会...

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不動産業者のキャッシュフロー概要書は信用してはいけない

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を探している際に業者から物件情報を紹介されるケースがありますその時に業者から物件を購入後にどのように家賃が入り支出が出るかのキャシュフロー概要書を参考にもらえることがありますこれまで不動産を購入したことがない人や不動産を購入後にどのようにお金の流れが回るのか不安...

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シェアハウスに融資していたスルガ銀行の今後は?

どうも投資家タケです!首都圏でシェアハウスを運営するカボチャの馬車が家賃を大家へ支払えなくなり、賃料保証を受けていた大家が破産しそうになっているニュースを見かけますそのシェアハウス購入のために大家へ融資をしていたのがスルガ銀行の一部の支店だったそうです大家の数は首都圏だけでも1000人近くいてその中...

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不動産投資で鉄骨と木造が混ざった構造の考え方

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を探していると鉄骨と木造が混ざった構造の建物が一部あります建物の基礎部分が鉄骨で柱や壁は木造などですこのような物件は通常の建物では珍しく、耐用年数の考え方もどのように考えていいのかわかりにくいですそのため、銀行融資を受けにくいデメリットがあります銀行側としてはこ...

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物件購入前に将来の家賃下落を調べる方法

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入しようと思うと必ず存在するリスクとして家賃下落があります特に新築物件の場合には築15年くらいまでは一気に家賃が下落するので、あらかじめ将来どこまで家賃が下がるのかを事前に確認しておくのが大事ですそのための方法としてインターネットのアットホームやスーモを使っ...

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銀行合併と不動産投資への影響

どうも投資家タケです!2018年になり銀行業界は合併という大きな動きがあります合併をすることでATMなどのシステムの共有ができること、大きな資本を持てるということで、銀行同士で合併が進んでいます銀行が合併したとしても頭取は一人です頭取は会社で例えると社長に位置します頭取の力は組織の方向性を決めるには...

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サラリーマンは資産性ではなくCF重視で不動産投資すべき

どうも投資家タケです!会社の給与以上に不動産からの家賃収入を得たいのであれば、キャッシュフロー重視で不動産投資をするべきです銀行融資を受けて物件を購入すると当然毎月銀行へ融資返済をしなければなりませんそのため、家賃収入から銀行返済と固定資産税などのランニングコスト費を控除した後のキャッシュフローを積...

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サラリーマン投資家依存の不動産仲介業者が倒産する理由

どうも投資家タケです!2013年のアベノミクスから5年が経過した2018年現在ですが銀行の不動産への融資が厳しくなっております過去これまで不動産を購入していた多くのサラリーマン投資家は2018年現在はなかなか物件を購入できていませんそのため不動産仲介業者の多くが経営不振に陥っています不動産仲介業者は...

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不動産は割高で買っては儲からない!必ず割安で購入するべき

どうも投資家タケです!不動産投資で儲けるには割安で物件を購入することが大事です安く物件購入することで銀行からの借り入れ額を減らすことができるので、毎月の返済額の割合も減らすことができます不動産を割高で買うことはキャッシュフロー重視の不動産投資で成功するにはやってはいけないことです売却益狙いで不動産を...

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入居付けの際には敷金を預かる意味なし?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する場合に敷金を預かるケースがあります敷金を預かることでもし滞納された場合や夜逃げされた場合には預かっていた敷金を保証金という形で大家が受け取れますそのため、敷金をなるべく新規入居者から預かっておきたいと考える大家も多いでしょうしかし、敷金は大家のものでは...

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売買契約当日に追加のランニングコストの知らせは注意!

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に売買契約をします売買契約をすることで正式に物件を購入することの意思表示を行いますそのため売買契約をした後には一方的に契約破棄すると手付金が戻ってこないなどのデメリットがあります一部の売主や仲介業者の中には当日までランニングコストが追加でかかることを...

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物件購入時にレントロールの開示が厳しくなる?

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する際に必ず業者から取り寄せるべき資料としてレントロールがありますレントロールには入居者の現在の家賃一覧や空室の場合には募集家賃が記載されていますさらに各部屋の入居期間も記載されているので、現在の家賃が高めであれば今後は家賃を下げなければならないなど参考に...

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地方物件の入居付けは広告費が多くかかるデメリットあり

どうも投資家タケです!不動産投資で地方物件を購入すると退去時の入居付けの際に不動産業者へ支払う広告費が3ヶ月や4ヶ月かかる場合があります地方物件は入居者が少なかったり物件が過剰になっている場合があるので空室を埋めるのが首都圏に比べると難しく、時間もかかりますそのため業者へ支払う広告費も通常1ヶ月が相...

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不動産の物件価格は東京の一等地(都心3区)から上昇する

どうも投資家タケです!不動産投資で物件価格が上下する際の指標として東京の中心部の価格を参考にするべきです特に東京の中でも一等地・都心3区と言われるエリア(港区、中央区、千代田区)の物件価格はどのエリアよりも早く値動きを起こします物件価格が上昇する場面であればまず最初に値上がりするのが都心3区からです...

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不動産投資で自己資金を入れると返済比率を下げるメリットあり

どうも投資家タケです!不動産投資で物件を購入する時に自己資金をなるべく入れないフルローンやオーバーローンで物件を購入したいと思うかもしれません確かに、フルローンで自己資金を使わなければそのぶん自己資金が貯まるので突発的な修繕や次の物件購入のための資金を貯めれるメリットがありますしかし自己資金を入れる...

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